С 1 марта 2025 года вступает в силу закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, который обязывает владельцев земельных участков на территории населённых пунктов, садоводческих и огородных товариществ освоить землю в установленный срок. Это значит, что её нужно подготовить к эксплуатации в соответствии с видом разрешённого использования.
Вид разрешённого использования (ВРИ) участка — характеристика, которая указывает, как им следует пользоваться и что на нём можно построить.
Рассказываем, какой участок считается освоенным, а какой — нет, сколько времени для этого даётся и могут ли отнять землю, если надел признают заброшенным.
Что предписывает новый закон и для чего его приняли
Новый закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ и в статью 23 закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Согласно им собственник обязан начать пользоваться участком со дня приобретения прав на него.
Если землю нужно подготовить к использованию — то есть освоить, — то для этого теперь есть предельный срок — три года. Исключение составили случаи, когда для освоения необходимо провести рекультивацию участка — в таких случаях срок будет указан в проекте работ.
Нововведения касаются владельцев:
- земельных участков на землях населённых пунктов: города, деревни, ПГТ и так далее;
- садовых и огородных участков.
Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, срок будет отсчитываться с момента оформления права на них, а для участков, уже находящихся в собственности, — с 1 марта 2025 года.
Закон объясняет, что такое «освоение земельного участка»: под этим понимаются работы по приведению его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с видом разрешённого использования.
То есть сначала владелец осваивает землю: выравнивает рельеф, проводит корчевание, осушение, уплотнение грунта, очистку от сорняков, прокладывает временные коммуникации и так далее. На это даётся три года, по истечении которых он должен начать использовать участок по назначению.
Алексей купил два соседних участка в СНТ в апреле 2025 года. На первом расположена дача в хорошем состоянии: с ухоженным садом и небольшим домиком. В этом случае земля уже освоена и ею можно сразу пользоваться по назначению. Второй участок был заброшен: он почти полностью зарос, а постройки разрушились.
Закон уже вступил в силу, поэтому до апреля 2028 года Алексей должен освоить землю, чтобы в дальнейшем заниматься там садоводством: убрать сорняки, выкорчевать погибшие деревья, снести обветшавшие строения, вывезти мусор и так далее.
Дом на этом участке он построить может, но не обязан: земля находится в СНТ и вид её разрешённого использования — для ведения садоводства, а вот проживание целевым назначением не является.
Термин «освоение земельного участка» ранее уже применялся и в земельном, и в гражданском законодательстве, но при этом в законах не были указаны конкретные сроки начала использования земли и не оговаривались признаки её неиспользования.
Нововведения устраняют этот пробел и прямо устанавливают обязанность собственника своевременно, то есть максимум через три года, приступать к использованию участка по назначению. Они также наделяют госорганы правом устанавливать конкретный перечень того, что нужно сделать с участком, и признаки его неиспользования.
Однако даже если собственник не освоил землю, это не будет автоматически приводить к её изъятию. Ответственность наступит только после фиксации нарушения.
Таким образом, новый закон только уточняет уже действующие нормы и не ставит целью прекращение прав граждан на землю. Он должен решить давнюю проблему неосвоенных и заброшенных участков, которая в последние годы неоднократно озвучивалась чиновниками разного уровня, председателями садоводческих и огороднических товариществ.
Олег Скуфинский, руководитель Росреестра:
«Закон сформировал прозрачный механизм регулирования использования земельных участков, подлежащих вовлечению в экономический и хозяйственный оборот. Задача принятых норм — не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно их возвращение на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования. Заросшие, захламлённые и загрязнённые земельные участки являются серьёзной проблемой для ведения хозяйства, для развития населённых пунктов.
Закон создаёт условия для решения данной проблемы. Это будет способствовать использованию земель в соответствии с их назначением и создаст дополнительную защиту для граждан, чьи участки расположены по соседству с заброшенными территориями, для санитарно-эпидемиологической обстановки и архитектурного облика в населённых пунктах».
Источник цитаты: сайт Росреестра
Признаки неиспользования земельных участков
С учётом принятого закона правительство подготовило проект постановления о признаках неиспользования земельных участков. Они определены в зависимости от вида разрешённого использования и категории земель.
В частности, земельный участок, на котором разрешено строительство или размещение объектов капитального строительства, будет считаться неиспользуемым, если на нём:
- в течение 2 лет отсутствует фундамент объекта, для строительства которого он предназначен;
- в течение 5 лет отсутствует объект, для строительства которого предназначен участок и на который зарегистрировано чьё-либо право.
Если здание на участке построено и зарегистрировано, но не эксплуатируется на протяжении 5 и более лет, это также будет признаком неиспользования земли.
Однако при этом должны соблюдаться ещё 2 условия:
- строение частично разрушено или повреждено;
- владелец не восстанавливает его в течение 5 лет.
Для участков, на которых нельзя строить капитальные сооружения, а также участков для садоводства и огородничества признаками заброшенности будут захламление или зарастание сорняками 50% площади и отсутствие хозяйственной деятельности / неиспользование для выращивания сельскохозяйственных растений в течение 3 и более лет.
Если после покупки земельный участок необходимо осваивать, то признаки неиспользования могут выявить только по истечении отведённого на это срока, то есть не ранее чем через 3 года.
Что значит освоить землю
Мероприятия по освоению земельных участков приведены в проекте соответствующего постановления правительства.
Подготовкой к целевому использованию земли будут считать:
- освобождение участка от растительности, препятствующей его использованию по назначению;
- освобождение земли от отходов производства;
- осушение или, наоборот, увлажнение участка;
- проведение земляных работ — укрепление, перемещение грунта, рекультивация и тому подобное.
После официальной публикации этого постановления владельцы земли смогут точно узнать, какие мероприятия будут нужны для того, чтобы участок считался освоенным.
Ответственность за нарушение закона
Порядок действий после выявления неиспользуемого участка остаётся прежним: предупреждение и предписание об устранении нарушений, а в случае неисполнения требований — изъятие земли в судебном порядке и её продажа с публичных торгов.
Ранее отсутствие законодательно установленного срока освоения и чётких признаков неосвоенности затрудняли работу надзорных органов, но теперь у них появляется механизм воздействия на тех, кто годами не использует землю, заявляя, что им нужно время.
Так как основной задачей закона называют возвращение участков в оборот, а не наказание собственников, то, скорее всего, изъятие земли станет крайней мерой.
Проверкой исполнения нового закона будут заниматься Росреестр и уполномоченные органы местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
При первом выявлении нарушений штраф за них не предусмотрен. Сначала собственнику выдадут предупреждение и предписание об устранении признаков неиспользования земли, а затем проведут повторную проверку.
Если правообладатель не устранит нарушение в отведённый срок, Росреестр в течение 30 дней уведомит уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Далее власти будут решать, стоит ли дальше работать с владельцем или лучше сразу обратиться в суд для изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием.
Владелец может попытаться доказать, что не смог освоить участок по объективным причинам, а также ходатайствовать о продлении срока для устранения нарушений. Ему могут пойти навстречу, но нужно учитывать, что в КоАП ещё с 2005 года прописана ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а с 2015 года — за неиспользование садовых или огородных участков, если сроки для этого установлены федеральным законом. Так что даже при удовлетворении его ходатайства собственника могут оштрафовать.
Размер штрафа для физлиц может составить 1–1,5% кадастровой стоимости (КС) земельного участка, но не менее 20 тыс. рублей. А если КС участка не установлена, то штраф выпишут на сумму от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
Таким образом, новый закон устанавливает критерии, позволяющие надзорным органам оценить состояние участка и воздействовать на собственника, если он не освоит его в установленный срок: по общему правилу это 3 года.
Участники рынка ИЖС также отмечают, что конкретизация сроков освоения существенно ограничит практику скупки и аренды земли с целью дальнейшей перепродажи девелоперам, которая сложилась во многих российских регионах.
