- Если человек хочет дом по 50 тыс. рублей за «квадрат», он его, конечно, найдет. Но сколько проживет этот дом и будет ли человек с ним счастлив — вопрос. Ну не купить Mercedes по цене «Оки»!
- Москва отстает от регионов: у застройщиков нет столь острой нужды продумывать проект — они все равно его продадут. Поэтому так много неинтересных однотипных проектов.
- Единственное, что нельзя заменить, — мозги. Хотелось бы, чтобы специалистов было больше: не хватает всех! Я не вижу умной, профессиональной молодежи в ИЖС.
- В городах, где люди беднее, застройщикам приходится искать, думать и находить интересные решения.
- Главное, чего не хватает поселкам, — открытости. Людям нужно то, чего они не хотят, но все-таки нуждаются: беззаборная среда, больше общих точек притяжения и соприкосновения.
- Обстановка далека от стабильности, но деньги у людей есть, и они будут обесцениваться. Один из самых очевидных способов их сохранить — вложить в недвижимость.
«Многие захотели свить гнездышко в России»
Светлана Данилова (С.Д.): По итогам прошлого года количество объектов ИЖС превысило количество многоэтажных зданий. Похоже, люди переориентируются с многоэтажек на частное домостроение?
Владислав Копица (В.К.): Многие покупатели-инвесторы приобретали квартиры в многоэтажках, чтобы заработать на них. В итоге новостроек стало слишком много, а спрос на них начал падать.
Заграница для многих стала недоступна, и они переориентировались на загородный рынок. Даже для инвесторов в «загородке» открылись свои возможности! Но это официальная версия.
А вот моя: статистика необъективна. Сейчас действует дачная амнистия, и люди регистрируют давно построенные дома, чтобы подвести газ по льготной цене. Таким образом, в статистику попадают и те дома, что были построены гораздо раньше. Но несмотря на это, малоэтажка действительно растет и набирает обороты.
С.Д.: Как ты оцениваешь спрос?
В.К.: Он, безусловно, увеличивается, люди начинают застраивать участки, купленные во время пандемии.
Продажа земли будет расти и дальше. Тут влияют внешние факторы: у нас не полностью открыты границы, а перелеты стали в два раза дороже. Но есть интересные предложения от банков и еще развивается внутренний туризм. В результате многие пытаются осесть, свить гнездышко в России.
Сейчас много новых возможностей: к примеру, стали появляться целые коттеджные поселки под сдачу в аренду, а раньше таким занимались только физлица.
«Вокруг полно людей, мечтающих о доме»
С.Д.: Какой спрос в этом году, сколько участников выставки Open Village — 2023?
В.К.: Мы выросли вдвое: будет 40–45 домовладений, и вход застройщикам на выставку этого года мы уже закрыли. После выставки откроем вход на 2024 год.
С.Д.: Ого! Такого даже в пандемию не было! С чем же связан такой рост спроса?
В.К.: Причин хватает, но главная — несмотря на обстоятельства, жизнь не остановилась. Те, кто смотрит вперед, продолжают развиваться и принимать решения. Мы всегда были лучшим проектом в ИЖС, а для людей раскрылись в 2022 году.
Тогда выставка стала настоящим семейным фестивалем: родители могли оставить детей в игровой комнате, а сами при этом интересно проводили время — изучали технологии и архитектуру, общались со специалистами. Все на природе, всем хорошо. Многие из тех, кто раньше наблюдал за нами со стороны, наконец, поняли, что надо присутствовать лично.
С.Д.: В этом году банки выдадут ипотеки вдвое больше, чем в прошлом. И вы в два раза выросли. Кажется, есть какая-то корреляция…
В.К.: Даже если банки не выдадут больше, выставка все равно бы выросла. Мы растем с каждым годом. Первая выставка была в 2016 году, и она была закрытой. В 2017-м мы ее открыли. С тех пор проект узнает все большее число людей, так что рост закономерен. Нам для него не нужны никакие спецусловия от банков — вокруг полно людей, мечтающих о доме.
У нас все равно есть своего рода отсечка: мы не можем пропустить через себя больше 20 тыс. посетителей. Комфортным числом является 15 тыс. посетителей — как только их станет больше, мы поднимем стоимость билетов.
С.Д.: Чем вы удивите посетителей в этом году?
Сейчас даже я в восторге от того, что вижу на выставке этого года. А уж если я в восторге, аудитория вообще будет счастлива! У нас и H-образный дом, и П-образный дом, и из фанеры, и с несъемной опалубкой — чего там только нет!
Жду не дождусь, когда откроется выставка! Приходите и не пропустите возможность купить билет по суперцене на старте продаж 1 июня.
Выставка Open Village 2023 пройдет с 14 июля по 30 июля по адресу: Московская область, коттеджный поселок Green-Lounge (58 км от МКАД, Волоколамское и Новорижское шоссе).
«Москва — периферия в ИЖС»
С.Д.: Ты много путешествуешь по России. Можно сравнить Московскую область, допустим, с Тюменью или Екатеринбургом?
В.К.: Если смотреть по объемам строящейся малоэтажки на душу населения, то Москва отстает: спрос огромный, а интересного строится мало — это довольно обычные поселки и проекты.
А вот в городах, где покупательная способность намного меньше, застройщикам приходится искать, думать и находить интересные решения. Именно поэтому я когда-то назвал Москву периферией в ИЖС.
Кроме того, региональным застройщикам гораздо труднее объяснить своим клиентам, почему им не нужна вторая квартира, а лучше бы выбрать дом за городом. Всё это они объясняют, делая интересный проект.
У московских застройщиков нет столь острой нужды продумывать проект — они все равно его продадут.
С.Д.: Какие региональные проекты порадовали, поразили?
В.К.: В Тюмени «Финская Улочка» понравилась — кстати, они работают с нами, пришли, чтобы заявить о себе.
«Финская Улочка в д. Зубарева»
В Челябинске L-Town — лучшее, что сейчас есть в России!
Коттеджный поселок «Город L-Town»
Инвестор этого проекта Василий Курбацких решил, что этот проект нужен именно здесь. Но для меня это было большой неожиданностью: я-то представлял, что Челябинск — это трубы, смог и заводы! А тут — грамотный анализ рынка и умелое вложение денег.
Коттеджный поселок «Город L-Town»
В Иркутске с Самарой интересные поселки тоже есть.
«Даже самые адекватные люди первым делом ставят заборы»
С.Д.: Что ты подразумеваешь под интересными поселками? Какие у него должны быть качества?
В.К.: Большее количество интересных территорий общего пользования. Причем это должны быть настолько интересные территории, чтобы человеку было не лень идти с одного конца поселка на другой. И необходимо правильно располагать эти территории. Бывает, детскую площадку ставят на въезде в поселок — в итоге родители с детьми должны идти к въезду, где всегда поток машин.
Хорошо, чтобы у архитектора был какой-то свежий взгляд на проектирование и чтобы он помнил об индивидуальности поселков. В зависимости от расположения, окружения и других факторов следует выстраивать ценность и самого коттеджного поселка.
Если рядом есть какой-то магнит (выставка в Новом Иерусалиме, например), надо половину поселка застраивать под аренду, потому что будет большой поток туристов. Многие из тех, кто думает купить дом в таком поселке, подумают: «Ужас! Тут же вокруг все будет в аренде!» А почему ужас-то? Люди едут храм посмотреть! Вокруг появятся и зоны отдыха, и интересные улочки, и кафе…
Или возьмем поселок Green-Lounge, где сейчас будет проходить выставка Open Village. Там есть своя велосипедная зона, своя набережная у озера… Наша часть — это всего 60 участков, но и там будут собственные точки притяжения, общие для соседей. Знать соседей — очень важно! Вот вы знакомы со своими?
С.Д.: Кое с кем.
В.К.: Вот. А я, когда жил в Тирасполе, знал всех! Раньше, когда не было телефонов, все соседи знали друг друга и праздники проводили вместе в общем дворе. В коттеджных поселках можно было бы повторить ту же историю, но даже самые адекватные люди первым делом ставят у себя заборы.
А главное, чего не хватает поселкам, — открытости. Людям требуется то, чего они не хотят, но все-таки нуждаются: беззаборная среда, больше общих точек притяжения и соприкосновения. Хотя они этого и не хотят или думают, что не хотят. Можно провести аналогию со смартфоном: мы о них не просили, но нам их дали — и теперь мы понимаем, что это круто.
То есть девелоперу стоит включить голову и подумать, что он мог бы сделать для объединения людей. Может, построить общую зону барбекю с водой, удобствами, большим столом или даже кухней? Или проводить какие-то мероприятия для своих жителей. На Пасху наши знакомые рассказывали о том, как кто-то классно готовит кулич. А ведь можно провести мастер-класс по приготовлению куличей — было бы место! И именно застройщик должен это место предоставить.
«Твое хобби — мое преимущество» — вот ключевая мысль застройщика. Кто-то хорошо рисует? Дайте ему место, чтобы он мог рисовать и зимой, и летом, а остальные подтянутся!
Кто-то занимается йогой? Вдвоем-втроем веселее — так постройте им здание, куда они будут приходить и где будут находить новые знакомства. Это другой уровень жизни!
И еще одна мысль по этому же поводу, хотя может показаться, что они не связаны. Скоро люди поймут: санузлов в доме должно быть на один больше, чем спален. Это ведь очень удобно: почему мы делаем санузлы в мастер-спальнях, а трое детей пусть делят один общий туалет на всех? Нет, так не должно быть! С собственного санузла начинается и собственная самостоятельная жизнь, своя ответственность и новый уровень качества жизни.
Видите, как всё связано? Нужно постоянно стремиться к улучшению своих условий. Мы же раньше жили в коммуналках, но сейчас не считаем, что это нормально и удобно.
С.Д.: Не думаешь ли ты, что создание комьюнити — некое причинение добра? Может, люди, ставящие забор, реализуют свою истинную потребность и действительно не хотят никого видеть и слышать?
В.К.: Люди, которым действительно требуются шестиметровые заборы, — это другой мир. А мы берем обычных людей, которые мечтают о своем загородном доме. Зачем людям забор? Потому что они хотят «ходить в труселях» (и никто потом в них не ходит) или потому что у них животные. В этом случае проблема решается увитой зеленью 3D-сеткой: собака не вылезет, а глаз не упирается в стену.
Люди сами выбирают: хотят ли они жить в четырех заборах и никого не знать или они хотят общения и во всех смыслах широких дорог.
Гораздо приятнее ходить по поселку и видеть не одинаковые дома за одинаковыми заборами, а картинку, которая постоянно меняется. В правильных дорогих коттеджных поселках нет одинаковых домов. Правда, их уже почти нет и в неправильных — потому что за долгое время люди их просто перестроили.
Нет смысла строить однотипные дома. Нужно дать людям возможность построить то, что они хотят. И если это качественный дом, то в общей массе других домов картинка будет интересная.
С.Д.: То есть концепция поселков с одинаковыми домами несостоятельна?
В.К.: Я вхожу в состав жюри премии «Поселок года». Здесь я впервые в жизни услышал, как девелопер с гордостью говорил, что в его коттеджном поселке нет одинаковых домов. А мой коллега говорит: «Как это! Это же ужасно, надо же выдерживать концепт!» А ты поезжай в Финляндию и посмотри! У меня именно там произошло открытие.
Раньше я тоже думал, что все дома в поселке должны быть деревянными и примерно одинаковой площади. Но человек на то и человек, чтобы искать, открывать, созидать, а не делать одно и то же. И именно в Финляндии я увидел, что рядом вполне могут стоять дом за €1 млн, и за €350 тыс. Когда друг за другом стоят красивые, но разные дома, ты идешь будто по картинной галерее. И галерея эта каждый сезон меняется — и всегда картинка новая.
«Когда застройщик гонится за дешевизной, говорить о комфортной жизни не приходится»
В.К.: В 2017 году на своей выставке я впервые показал барнхаус. Он не оставил никого равнодушным: половина людей сказали «фу, сарай», вторая половина сказала «вау». Какой разный результат! А сейчас уже целые поселки из этих барнхаусов, но в основной массе это убожество!
С.Д.: Почему же?
В.К.: Потому что люди стали думать, будто барнхаус — это каркасное строительство. Они даже не понимают, что это архитектурный стиль! Теперь они превратились в дешевые проекты, которые используются в поселках для оптимизации средств. И когда застройщик гонится за популярностью и дешевизной, говорить о комфортной жизни уже не приходится.
С.Д.: Выходит, это вопрос визуальной однотонности и кучности?
В.К.: Да. Возьмем «Самолет». Он не может сразу поставить 1600 разных интересных домов — ему нужно максимум пять проектов. Безусловно, это будет интересный проект за счет инфраструктуры, садов, школ и т. д. Там у покупателей другой запрос: они хотят поменять квартиру на участок и не потерять в комфорте. Чтобы дети смогли дойти до школы, чтобы рядом можно было попить кофе, сходить в кинотеатр.
А то, о чем мы с вами говорим, — это про комфортную загородную жизнь человека, который живет в московской квартире. Ему там комфортно, но любую свободную минуту он старается провести за городом. Потому что там круче, там он там отдыхает, там друзья и семья.
«Купили дом на “вторичке”? Готовьтесь вливать деньги»
С.Д.: Традиционный вопрос: купить готовое или строить самим?
В.К.: Если хочется начать наслаждать загородной жизнью как можно скорее, то, конечно, покупать. За исключением модульного строительства, даже при быстрой стройке отдыхать на участке получится самое раннее через год. Если же задача — вложить деньги, инвестировать, то лучше строить. Если задача — сохранить деньги, то можно и строить, и покупать.
С.Д.: Правильно ли я поняла, что выгоднее все-таки строить?
В.К.: У нас не так много качественного жилья. За некоторыми компаниями я наблюдаю с 2005 года и вижу, что они делали тогда и что — сейчас: это небо и земля. И все-таки, если вы хотите дом для себя, лучше строить самостоятельно — удовольствия от такого дома будет гораздо больше. А если вы купите дом на «вторичке», готовьтесь вливать в него деньги.
Совет: если вы покупаете уже построенный дом, всегда нанимайте строительного эксперта, чтобы он проверил качество дома. Даже если дому всего несколько лет.
Кстати, в этом случае закономерен вопрос: если дом такой прекрасный, почему же он продается? Часто ответ простой, но его вам никто не скажет: потому что собственнику надоели траты на исправление косяков строительства или рутинного обслуживания.
С.Д.: Что насчет стоимости строительства? Сейчас дороже строить, чем год назад?
В.К.: Пожалуй, дороже. Если год назад строительство 1 кв. м стоило около 100 тыс. рублей, теперь это будет подороже. Если вы, дорогие читатели, видите в рекламе обещание построить вам дом за 50 тыс. рублей за «квадрат», знайте, что это будет дешевенькая дача, но не дом для постоянного проживания.
С.Д.: И что входит в эти 100 тыс.+ рублей за 1 кв. м?
В.К.: В обоих случаях речь идет о полностью готовом доме со всеми коммуникациями. Просто в одном варианте это будет набор проводов с розетками, а в другом — качественная и, главное, безопасная электрика, которая не потребует регулярного исправления проблем.
Помните цитату: «Ах, обмануть меня не трудно! Я сам обманываться рад»? Так и здесь: если человек хочет дом по 50 тыс. рублей за «квадрат», он его, конечно, найдет. Но сколько проживет этот дом и будет ли человек с ним счастлив — вопрос. Не купишь ты Mercedes по цене «Оки»!
- Сколько лет он на рынке?
- Надо обязательно ехать на строящийся объект. Не в демонстрационные дома, а в те, которые только строятся: так вы сможете посмотреть, что строится и как работают строители. Причем ездить лучше на разных стадиях строительства.
- Посмотреть на сайте ФСПП РФ судебные решения относительно этой компании и исполнительные производства.
- Нет смысла искать отзывы в интернете: сейчас легко купить себе отзыв.
«Проблема в том, что таких, как скандальный “Смартдом”, много»
С.Д.: В прошлом году на Open Village был проект от «Смартдом» с пометкой «Не связывайтесь с этой компанией». Вы занялись этой проблемой. Что там произошло?
В.К.: Каждому девелоперу, заходящему на нашу выставку, я говорю: «Рекламу вы получите точно. А вот положительную или отрицательную — зависит от вас». Дальше я выполняю свои обязательства. Если компания нормальная, я ее рекомендую — хвалю не просто так, а рассказываю, за что. А если компания ненормальная и я об этом узнаю, все происходит наоборот.
«Смартдом» пришел к нам по рекомендации конечного потребителя: человек купил землю и попросил, чтобы строил дом ему именно «Смартдом». Застройщик подписал все стандартные обязательства, я проверил, нет ли судебных разбирательств и согласился на их работу. Пришел Олег Федоров — он не является директором компании, а работает по доверенности. Директор Ольга Сурикова — его жена.
И вдруг прилетает письмо, что это мошенники. Начинаю разбираться, задаю вопросы, прошу прислать документы. Оказалось, что от их работы есть и другие пострадавшие — всего 27 таких семей. У кого-то стройка заморожена на этапе каркаса, у других всё зависло на этапе свай, у третьих — вообще ничего нет.
При этом некоторые отдали маткапитал, взяли кредит и живут в съемной квартире. Есть человек, поборовший рак и решивший построить базу в горах для реабилитации других больных. Одной покупательнице (матери-одиночке с двумя детьми) мы сейчас пытаемся достроить дом. Всех их «Смартдом» кинул.
В итоге выяснилось, что работает «Смартдом» по следующей схеме. Они создают компанию, набирают покупателей, собирают деньги, банкротят компанию. И дальше — по новой. В конце прошлого года Федорова посадили в СИЗО по «Смартдому». Но к тому моменту у него уже были «СмартТехнология» с уставным капиталом 3 млн рублей и «СмартПроизводство» — то есть появились новые компании, от которых пострадали новые клиенты.
Они работали по этой схеме с 2016 года. С Федоровым разговариваешь — абсолютно нормальный человек! Бывший офицер, хорошо говорит, выглядит опрятно, мысль в глазах видна. А на деле — ему всё равно, чьи деньги забирать.
Даже я верил ему до последнего момента и давал возможность исправиться, а он врал, что всем всё достроит. Сам он остановиться уже не мог — его пришлось останавливать. Проблема в том, что таких, как он, много. Это, опять же, к тому, когда человек хочет подешевле, он может найти вариант, но риски будут велики. «Спецусловия», «спецпредложение»…
«Смартдом» с выставки в итоге убрал, хотя дом оставил — с баннером, что его строила компания, с которой строить не рекомендуется. Все посетители получили сигнал. Реклама, как я и обещал, была.
«Загородному рынку не хватает мозгов»
С.Д.: Есть ли дефицит рабочей силы? Осенью прошлого года, когда началась мобилизация, пошли слухи, что рабочей силы стало гораздо меньше. Как сейчас?
В.К.: Я не получаю никаких сигналов о дефиците рабочих. Говоря об осенней ситуации, надо понимать: обычно заметно всё, что происходит резко. А потом о каком-то конкретном влиянии уже не вспоминают, особенно если его не было. Не вижу тут проблем: все перестроились точно так же, как и с поставками строительных материалов — появилась другая логистика, другие бренды.
С.Д.: Это как раз следующий вопрос!
В.К.: Стройки не останавливались, всё, что требовалось, — заменили. Например, инженерка теперь идет из Турции и Китая. Через Турцию можно привезти всё что угодно. Да, стало дороже и теперь дольше ждать, но ничего не остановилось.
Единственное, что нельзя заменить, — мозги. Хотелось бы, чтобы специалистов было больше — не хватает всех! Не вижу умной, профессиональной молодежи в ИЖС. Причем деньги-то большие! Но тут надо работать, а в телефоне сидеть проще — никакого физического труда не хотят!
А люди нужны и на стенах, и на крышах, и в инженерке, и в отделке. В основном работают люди старше 40 лет, выпускников нет. Похоже, молодежи это неинтересно — я и по своим детям смотрю: один занят с беспилотными автомобилями, вторая — дизайнер, младший хочет быть поваром, средний пока ищет себя. Но никто из них не хочет идти в ИЖС и быть кровельщиком.
С.Д.: Некоторые фирмы (например, оконные) переключились с рынка многоэтажек на загородный рынок. А какие еще профессии поступили схожим образом?
В.К.: Я бы сказал иначе: не «переключились», а «обратили внимание». И произошло это со всеми, кто раньше не обращал внимание на малоэтажку — от оконщиков до отделочников, включая западные бренды, которые сейчас находятся в режиме тишины. Все они изучают рынок, выстраивают мосты.
На малоэтажный рынок стали смотреть даже застройщики — так, городской строитель ГК ФСК начала сотрудничать с загородным «Каскадом». «Самолет» будет строить загородные проекты.
С.Д.: Есть ли смысл ждать передела рынка?
В.К.: Вряд ли, но улучшений ждать определенно можно. Наверняка появится еще больше интересных банковских программ — даже под тот же «Самолет». В этом смысле сильные игроки отличаются от слабых тем, что имеют больше возможностей — в том числе, могут подстраивать программы под себя.
Кстати, единственные, кто пока не изменил подход к малоэтажному сектору, — страховые компании. Их программы остались в неизменном виде.
С.Д.: Каких страховых продуктов не хватает?
В.К.: Например, страхования ответственности строительной компании — банки за счет этого давали бы более выгодные ипотечные условия. В итоге заказчик обращался бы именно к этой строительной компании, и все были бы защищены.
Пока такой модели нет. Зато у одного из банков есть программа, когда человек может получить под самостоятельное строительство 10–15 млн рублей. Правда, если у него нет строительного опыта и он пытается на всем сэкономить, деньги кончатся, а дом так и не будет построен. Думаю, эта программа спровоцирует массовые недострои и будет закрыта.
С.Д.: Какие планы на следующий год?
В.К.: Выставочный цикл у нас длится два года, поэтому 2023 и 2024 годы мы проводим в одном месте. С 2025-го мы хотим попробовать проводить выставки раз в год в разных местах. В 2025-м выставка пройдет в коттеджном поселке «Павловы Озера», а дальше будем искать землю. Задача — проводить выставку в течение месяца, потому что две недели, как сейчас, — это мало.
Изначально мы вообще планировали проводить одновременно по четыре выставки в разных регионах: у каждого региона ведь свой потребитель… Но жизнь показала, что лучше сделать одну. Кому нужно — тот приедет и возьмет лучшее для себя решение.
У нас есть такие примеры: как-то к нам приехал строитель, а через год вернулся с командой из пяти человек. Говорит, увидел на выставке плиту УШП и начал ее предлагать у себя в Курске. Сначала все крутили пальцем у виска. А потом пошли заказы, потому что люди хотят лучшее и современное. Не исключаю, что выставки мы будем проводить и в других регионах, но это все равно будет единственная наша выставка.
А вот партнеров мы набираем и продолжим набирать со всей страны. И на выставке все они показывают каждый год что-то новое — они найдут свою аудиторию.
Выставка Open Village 2023 пройдет с 14 июля по 30 июля по адресу: Московская область, коттеджный поселок Green-Lounge (58 км от МКАД, Волоколамское и Новорижское шоссе).
