Выживает сильнейший
Торгово-развлекательные центры в полной мере ощутили последствия локдауна. Падение торгового оборота арендаторов ТРЦ — ритейлеров, ресторанов и кафе, предприятий сферы услуг — доходит до 70%, пропорционально снижаются и доходы торговых центров, отмечает Екатерина Красавина, менеджер по маркетингу RD Management.
Из-за массовых закрытий весной–летом 2020 года и дальнейших временных ограничений для ТРЦ (включая локдауны конца октября — начала ноября 2021-го) торговые центры недополучали в среднем до 40% арендного дохода по сравнению с допандемийным 2019-м.
Только в течение нерабочих дней конца октября — начала ноября 2021 года недополученный арендный доход ТРЦ приблизился к 85%.
Такие данные приводит Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров (РСТЦ).
Теперь в договорах все потенциальные арендаторы просят обозначить пункт о скидке в случае закрытия торговых центров в связи с пандемией, обращает внимание Индира Шафикова, управляющий партнер компании RedStone.Properties.
Торговые центры пережили сложный локдаун в 2020 году, который повлиял на арендные ставки: в некоторых случаях размер дисконта доходил до 70%. Но сейчас действует принцип «выживает сильнейший», потому что арендодатели уже не могут идти на серьезные уступки, подчеркивает Кристина Дудко, руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom. В 2021 году ставки не снижались, резкого снижения посещаемости ТЦ не произошло — можно говорить о том, что ситуация стабильна, полагает эксперт.
Анонсируемое и, к облегчению арендаторов и арендодателей торговых площадей, не состоявшееся введение QR-кодов, по словам Екатерины Красавиной, грозило привести к снижению доходов, росту вакансии торговых площадей, а значит — к возможному закрытию или перепрофилированию ТРЦ.
Кто виноват
Только ли коронавирус виноват в том, что торговые центры переживают самые тяжелые времена в своей истории?
Пандемия, безусловно, ускорила некоторые тенденции развития торговых центров, таких как расширение развлекательной составляющей в проектах. «Авиапарк» сделал ставку на это еще в 2014 году, и не прогадал, приводит пример Екатерина Красавина. С другой стороны, длительные ограничения продемонстрировали и то, что офлайн необходим наравне с онлайн-торговлей: потребители хотят получать эмоции от шопинга и времяпрепровождения в ТЦ. В торгово-развлекательном центре необходимо создавать атмосферу, убеждена эксперт.
«Торговые центры — давно не просто магазины. Это высокотехнологичная экосистема для передовой торговли, общественного питания, развлечений, которая эволюционирует в соответствии с изменениями запросов потребителей, — комментирует Дмитрий Москаленко. — Мы осознаем, что меняется сама модель поведения покупателей, и торговые центры должны ей соответствовать, чтобы остаться на плаву».
Но потребность в переменах нельзя назвать основной причиной снижения посещаемости торговых центров. По мнению Екатерины Красавиной, уменьшение лояльности потребителей вызвано скорее недовольством вводимыми мерами, а не самими ТРЦ.
У части потребителей вызывает отторжение система QR-кодов, кроме того, непонятны полномочия охраны по проверке документов у граждан, что вызывает прогнозируемые сложности с доступом в торговые центры. Всё это закономерно приводит к ощутимому снижению трафика.
Петербургские страдания
У региональных властей остаются полномочия самостоятельно вводить QR-коды в общественных местах. По этому пути пошел Санкт-Петербург. В Северной столице со 2 января 2022 года QR-код необходим для посещения торговых центров, ресторанов и кафе. В результате образовались большие очереди на вход в торговые центры, что вызвало недовольство жителей.
Изначально планировалось ввести такие ограничения с 1 декабря 2021 года, затем — с 27 декабря, но накануне новогодних праздников власти все же не стали ограничивать жителям города доступ в ТРЦ.
Бизнес терпит убытки, растет социальная напряженность среди горожан: пользователи соцсетей предлагают бойкотировать заведения, которые исполняют предписание региональных властей. Да и часть предпринимателей демонстративно отказалась проверять QR-коды у посетителей.
После того как законопроект о QR-кодах был снят в Госдуме с рассмотрения, появились сообщения, что городской оперштаб Петербурга обсудит отмену требования предъявлять QR-коды в непродовольственных магазинах, общепите, фитнес-центрах и других общественных местах. Ожидается, что это произойдет в ближайшее время.
Предупрежден — значит вооружен
Но не только в Петербурге торговые центры обязаны проверять у посетителей QR-коды при входе. Такие же правила действуют еще в нескольких российских регионах. Поэтому спрогнозировать, как будет развиваться ситуация в подобных условиях, легко. Сначала в торговых центрах действительно возник отток посетителей. Это продолжалось в течение нескольких недель, затем трафик постепенно стал восстанавливаться, комментирует Индира Шафикова. Конечно, он не пришел в норму, но все успокоились. Если говорить о выручке арендаторов, первые дни и даже недели после введения QR-кодов были провальными: выручка упала до 80%. Затем показатели постепенно начали восстанавливаться, и у некоторых ритейлеров пришли к обычным значениям.
«Летом я специально посещала Mall of Antalya, который как раз работал по принципу допуска с QR-кодами, — рассказывает эксперт. — Сканирование заняло у меня две минуты. Сам пункт пропуска был вынесен за пределы ТЦ. В торговом центре посещаемость была на очень высоком уровне, хотя дело было в будний день».
Очевидно, что принятие законопроекта об использовании QR-кодов в общественных местах серьезно отразилось бы и на собственниках ТЦ, и на арендаторах. По мнению Кристины Дудко, это привело бы к падению трафика в торговых центрах до 50% от обычных показателей.
Конечно, вход по QR-кодам и вход в торговый центр в обычном порядке — это несравнимые понятия, резюмирует Индира Шафикова. Но нужно учитывать и положительные моменты: те, кому действительно необходимо в магазин или ресторан, — пришли бы в любом случае, полагает эксперт.
Пока неизвестно, как будет развиваться ситуация с омикроном. Не исключено, что вопрос о входе в торговые центры по QR-кодам вновь станет актуальным. «В этом случае надо будет правильно выстроить процесс сканирования и обучить персонал, — напоминает Индира Шафикова. — Время на подготовку есть, и всё будет зависеть от торговых центров».
Спасение утопающих
Торговая недвижимость страдает гораздо больше чем остальные сегменты: только ритейл не попадает под предоставление материальной поддержки, налоговых льгот и субсидий от государства, утверждает Индира Шафикова. «При любом локдауне проще всего закрыть коммерческий объект, и ничего ему не предоставить, закрывая глаза на ситуацию в транспорте, просто общественных местах, где риск заразиться коронавирусом гораздо выше», — сокрушается она.
По оценке РСТЦ, при введении QR-кодов посещаемость торговых центров способна снизиться до 50–80%. В конце прошлого года, когда правительственный законопроект о QR-кодах активно обсуждался (и прошел первое чтение в Госдуме 16 декабря), РСТЦ предложил предоставить торговым центрам меры экономической поддержки. По подсчетам совета, они обходились бы государству в 21 млрд рублей ежемесячно. Кроме того, ТРЦ просили ввести льготное налогообложение.
Сумма компенсации выпадающих доходов рассчитывалась на базе относительно благополучных месяцев 2021 года, когда не применялись существенные ограничения и не вводились дополнительные нерабочие дни, говорит Дмитрий Москаленко.
«Мы исходили из имеющейся у нас информации о 28 млн кв. м торговой недвижимости, — поясняет он. — Цифра 21 млрд рублей в месяц складывалась из двух элементов: во-первых, в 360 тыс. рублей в месяц обходятся эксплуатационные затраты на среднестатистический торговый центр. Вторая часть — это налоги за месяц».
Впрочем, теперь, когда законопроект снят с повестки дня, торговые центры вряд ли дождутся безналогового периода по всем налогам, кроме НДС, и субсидирования коммунальных платежей, о которых они просили.
