Станислав Ришко: «У любого миллионера капитал на 50% состоит из недвижимости»

«Думаю над тем, как показать тему с того ракурса, с которого еще никто не показывал»

— Станислав, как вы решили делать свой блог и сколько времени потребовалось, чтобы набрать более 65 тыс. подписчиков?

— Не могу сказать, что это было стратегическим решением. Просто один из моих приятелей посоветовал мне использовать YouTube, чтобы передать то, что я знаю о рынке недвижимости. Я рискнул и не жалею об этом. 

Я был одним из первых, кто начал делать сюжеты о недвижимости, поэтому мне было особенно сложно, это стоило значительного количества ресурсов и нервов, я пережил немало кризисов на своем пути. Однако в какой-то момент моя работа обрела определенное русло, и сейчас создание роликов для меня — это творческий инструмент. 

Сегодня я думаю над тем, как показать тему с того ракурса, с которого еще никто не показывал. Зритель должен открыть сюжет и сразу понять, что сейчас будет что-то особенное, чего никто еще не видел. Однако задача остается прежней — создавать релевантный материал, который будет полезен аудитории.

— Вы читаете комментарии?

— Очень быстро пришло разочарование по поводу того, что люди пишут. К сожалению, конструктивной обратной связи не так много. Я — человек эмоциональный, и когда я трачу силы, время, деньги на то, чтобы создать сюжет, который будет советовать, образовывать, вдохновлять, а в ответ получаю отзывы типа «ты какой-то не такой», то читать это — только лишний раз расстраиваться. Я придерживаюсь принципа: делай то, что делаешь, и делай от души.

— Какой из ваших сюжетов набрал наибольшее количество просмотров?

— На мой взгляд, хорошо зашел обзор районов. Первый материал был о Патриарших — самом дорогом районе Москвы, он набрал 146 тыс. просмотров. Хорошим получился и «Секретный загородный поселок за $100 млн». Пусть он не набрал такого же количества просмотров, но снят был очень круто. 

Моей пробой пера был объект, который мы пытались продать за $23 млн (по курсу — 1,5 млрд рублей). Мы снимали, по сути, небольшое кино, и ролик набрал 119 тыс. просмотров. Еще был ролик о пентхаусах в «Москва-Сити», набравший 219 тыс. просмотров. 

— Какие сегменты коммерческой недвижимости сегодня наиболее привлекательны и безопасны для инвестирования? В какие сегменты вы советуете инвестировать, а в какие — нет?

— Недвижимость — один из самых безопасных и надежных сегментов для инвестирования. У любого миллионера капитал на 50% состоит из недвижимости. Главное — понимать, сколько вы хотите заработать: 10 или 100%. 

Инвестировать можно как в коммерческую недвижимость, так и в жилую. Главное понимать, что делать это нужно точечно: найти идеальный объект, который будет сохранять капитализацию, давать прибыль, иметь минимальные риски. 

Интересуетесь коммерческой недвижимостью? Подберите объект на Циан! 

Чтобы сделать правильный выбор объекта для инвестирования, нужно иметь компетенции, аналитику, уметь рассчитывать, понимать текущий потребительский спрос.

Если говорить о коммерческой недвижимости, нужно понимать, что она напрямую связана с бизнесом. Непотопляемыми сегментами бизнеса являются торговля продуктами питания, алкоголем и лекарствами, рестораны. 

Но в любом сегменте коммерческой недвижимости есть риски для инвестора, именно их нужно учитывать в первую очередь.  

В сегменте жилой недвижимости сегодня лучшее время инвестировать во «вторичку». Во-первых, продавцы квартир там более сговорчивы, во-вторых, сегодня многие уезжают, и готовы продавать квартиры с дисконтом. 

Еще один момент: когда вы приходите к продавцу квартиры с живыми деньгами и показываете, что сделку можно провести очень быстро, договариваться проще.

Первичный рынок сегодня переоценен, во многом из-за действия ипотечных программ. Однако и на «первичке» можно договариваться. Например, недавно мы закрыли сделку почти на полмиллиарда рублей и получили очень хорошую скидку. Конечно, для этого нужно хорошо знать ситуацию девелопера и грамотно сформулировать оффер — таким образом, чтобы он был интересен продавцу.

«Сейчас срок окупаемости 10–12 лет выглядит уже неплохо» 

— Что можно посоветовать инвестору, располагающему небольшой суммой — например, 25–30 млн рублей?

— Я бы предложил купить готовый арендный бизнес с арендатором. Это может быть помещение в недавно введенном в эксплуатацию небольшом удачно расположенном бизнес-центре либо объект стрит-ритейла. 

При выборе готового арендного бизнеса (ГАБ) нужно обращать внимание на тип бизнеса, сколько лет компания арендует помещение, как менялась ставка аренды, сколько конкурентов вокруг и т. д. 

Только проанализировав целый ряд характеристик, можно принимать решение о том, стоит ли покупать этот бизнес. Если три-четыре года назад инвесторы искали объекты со сроком окупаемости 8–10 лет, то сейчас срок окупаемости в 10–12 лет выглядит уже неплохо. 

— Остались ли на рынке объекты со сроком окупаемости три–четыре года?

— Конечно, нет. Даже когда такие объекты были, они были связаны с колоссальными рисками, возможно, неочевидными для потребителя. Это как в казино: может повезти, а может — нет. Я не знаю ни одного объекта в Москве с такими сроками окупаемости, который бы не содержал те или иные риски.

— Имеет ли смысл инвестировать в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга?

— Да, Питер — неплохой регион для инвестирования. Эволюционно рынок недвижимости там отстает от московского, но он догоняет столицу. В Петербурге много исторических зданий, которые постепенно обретают вторую жизнь, превращаясь в коммерческие объекты. 

Помимо традиционных сегментов — ритейл, стрит-ритейл — здесь может получиться интересная история с апартаментами, если получится создать соответствующую атмосферу для туристов.

— Стоит ли покупать офис в «Москва-Сити» (для себя или для сдачи в аренду)?

— Главное — какую цель ставит перед собой инвестор. Если его задача — сохранить средства, то это одна история, если получить операционную прибыль — то другая, а если цель — инвестиции вдолгую, то третья. 

Если вы хотите сохранить средства или получить прибыль, то инвестиции в «Москва-Сити» — хорошая история. Если же цель — инвестиции вдолгую, нужен более серьезный анализ, так как любой объект постепенно теряет в цене.

— Известны истории, когда риелторы советовали своим клиентам купить офисы в «Москва-Сити», а потом инвесторы никак не могли найти для этих офисов арендаторов.

— Такое возможно. Нужно понимать, что существует конкуренция. Риелторы предлагают инвестору купить помещение, но комиссию за это оплачивает не покупатель, а продавец. Поэтому риелторы представляют интересы не инвестора, а собственника. А там вопрос нравственности стоит очень четко… 

— То есть этого вопроса нет?

— Сказать, что мы живем в высоконравственном обществе, где все друг за друга переживают, нельзя. В данном случае инвестору сказали именно то, что он хотел бы услышать. И человек вляпался в историю. 

Увы, только после собственного печального опыта приходит понимание, что в качестве консультанта должен был быть человек со стороны, которому ты заплатишь, и который профессионально оценит все риски такой сделки. Например, нам покупатель платит. 

— И вы берете на себя обязательство, что найдете для своего инвестора арендатора?

— Да, конечно, если у инвестора есть в этом необходимость. Больше того, если человек приобрел с нами объект, он всегда может вернуться к нам с просьбой сдать или продать его. У нас много таких прецедентов. Мы работаем по принципу family-офиса. 

— В ряде стран существует такое понятие, как «семейный доктор». Сможет ли в России по подобному принципу появиться термин «семейный риелтор»?

— Только так, наш family-офис — это работа с персональными консультантами, которые сопровождают клиента на протяжении всей жизни. Наши консультанты, например, могут посоветовать, как найти участок в Москве для строительства дома, и т. д.

— Каким вам видится будущее элитной недвижимости в Москве? Согласны ли вы с мнением, что этот сегмент не подвержен никаким влияниям: ни экономическим, ни социальным?

— Сегмент элитной недвижимости более стабилен, чем сегмент бизнес-класса. Да, в «элитке» есть проблемы со спросом, есть затоваривание рынка. Однако качественного продукта на вторичном рынке в этом сегменте исторически не так много. 

Элитная недвижимость устаревает достаточно быстро: то, что было в тренде лет 10–15 назад, сегодня оказывается уже немодным. 

Когда к нам приходит покупатель и говорит, что хочет приобрести тот или иной объект, мы проводим оценку рисков и честно говорим, что в течение пяти лет стоимость объекта может снизиться на 30%. Однако большинство покупателей элитной недвижимости о рисках вообще не думают. 

Я работал с большим числом интересных людей: с миллиардерами, председателями правления банков. Все они в обычной жизни очень хорошо умеют считать деньги, но как только возникает вопрос покупки недвижимости, кажется, что рациональное мышление отключается. 

Люди думают, что покупают эксклюзивный объект недвижимости за $15 млн, а через некоторое время за него уже не дают больше $5 млн.

«Цены будут потихонечку топать вниз»

— В одном из своих сюжетов вы рассказывали о недвижимости на Патриарших прудах. Почему эта локация стала самым дорогим районом столицы?

— Центр всегда ценился, историческая аура всегда привлекала богему. Патрики стали именно таким местом, в котором сошлись два этих компонента. Девелоперы увидели потенциальный спрос и стали застраивать прилежащие участки. Появилась целевая аудитория.

Следом подтянулись рестораны, бутики. За ними потянулась толпа. Людям хочется гулять по красивым улицам, чувствовать себя приобщенными (хотя бы временно) к богемному образу жизни. Так сформировался имидж Патриарших как самого дорогого района Москвы.

— Какие из объектов, о которых вы снимали сюжеты, вас больше всего удивили? 

— Меня впечатлил дом на Соколе, в поселке художников. Это один из самых ярких объектов с точки зрения смысловой нагрузки, который меня реально удивил. 

Ты находишься в Москве, но этого совершенно не ощущаешь. Дом окружен вековыми деревьями, которые создают своеобразный купол. Само здание в виде подковы, за ним находится 20 соток земли с красивым садом. 

Интересным получился обзор космического дома за 700 млн рублей, обзор виллы с бассейном. Мне понравился проект «Виллы для миллиардеров в центре Москвы». 

— Как вы выбираете темы для своих сюжетов? 

— Чаще всего я выбираю объекты или сюжеты, которые мне самому интересно снять. Недавно мы сняли сюжет про пляжные районы Москвы.

— В сюжетах типа «Топ-5 лучших новостроек Москвы» вы сами выбираете объекты или это скорее рекламная история?

— Объекты я выбирал сам, исходя из собственного опыта и того, насколько полезной может быть информация для потребителя. Примерно год назад я пробовал короткий формат с топами, но он оказался таким скучным для меня, что я от него отказался. 

— Каким, судя по вашему опыту, должен быть оптимальный хронометраж ролика?

— Как показывает практика, чем меньше, тем лучше. Если делаешь продолжительный ролик, он должен быть цепляющим на всех этапах. 

— Ваш прогноз: что будет с ценами на первичном рынке, на «вторичке»?

— Цены будут потихонечку топать вниз. Рынок «первички» перегрет. Ситуация в экономике спорная, необходимо некоторое время на адаптацию. Думаю, что цены откатятся до уровня 2020–2021 годов, скорректировавшись примерно на 30% от максимума весны 2022-го. 

База Циан: только проверенные объявления о продаже «вторички»

Справка

• Профессиональный участник рынка элитной недвижимости, сопровождает сделки в бюджетах от $10 млн, включая сделки городского масштаба. 
• Развивает собственное направление девелопмента (проект автономного города на Алтае и загородные жилые экосистемы на территории Московской области).
• На его YouTube-канал подписаны 65,3 тыс. человек.