Озаботиться наличием всех документов лучше еще до того, как вы выставили объявление. Если непорядок обнаружится на подступах к регистрации, вы рискуете упустить и время, и покупателя.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права.
- Документы-основания (свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или ренты, ДДУ и акт приемки — в случае с новостройкой).
- Подтверждение всех переходов прав собственности от предыдущих владельцев (копии).
- Актуальные паспорта всех собственников.
- Правильно составленная и заверенная нотариусом доверенность (если сделка проходит по доверенности).
- Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.
- Предварительный договор купли-продажи (опционально).
Правоподтверждающие документы
Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно вы владеете именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.
В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.
Правоустанавливающие документы (документы-основания)
Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего продавца — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.
Для покупателей эти документы важны как определенный гарант безопасности: они смотрят, как давно и каким образом квартира оказалась в собственности сегодняшнего продавца, и делают выводы о рисках. Так, их могут насторожить недавние (а еще хуже — неоднократные, причем с небольшими промежутками) переходы права собственности: иногда мошенники заметают таким образом следы.
К тому же если вы продаете свежеприобретенную квартиру спустя всего несколько месяцев после регистрации права собственности — для покупателя это означает риски встретиться с неучтенными детьми собственника, обиженными наследниками, бабушкой с деменцией и прочими претендентами на теперь уже чужую жилплощадь. В общем, если это ваш случай, подготовьтесь к объяснениям заранее.
«Исторические» документы
Объясниться помогут документы, которые сохранились с предыдущего перехода сделки (если вы покупали «вторичку» и теперь ее продаете). Речь идет о подтверждении всех переходов прав собственности от предыдущих владельцев: документы, на основании которых они стали собственниками квартиры, которую вы потом уже купили у них (перечень тот же, что приведен выше).
Так как специалисты со стороны покупателей будут проверять всю историю перехода прав, то больше доверия вызовет тот собственник, у которого все документы на руках. Сразу их можно не показывать, приберегите до внесения аванса за квартиру (либо покажите копии).
Паспорт
Да, как ни странно, некоторые сделки приостанавливаются, потому что продавец не проверил вовремя, все ли у него в порядке с паспортом: действителен ли он, не потерян ли?
То же самое касается и документов всех остальных собственников продаваемой квартиры. Если среди этих собственников есть дети, необходимо проверить, все ли в порядке с их свидетельствами о рождении и справками о регистрации.
Доверенности
Если вы не единственный собственник, а остальные участвовать в продаже не хотят (хотя и не возражают против сделки), надо заранее оформить доверенность у нотариуса. В доверенности нужно прописать все действия, которые другой собственник вам делегирует: там разрешение и на проведение показа, и на подачу документов на регистрацию, и на освобождение продаваемой квартиры от лишней мебели, и даже на решение финансовой стороны вопроса (доверенностью можно разрешить как принять оплату полностью, так и проконтролировать благополучный перевод полученных после продажи денег на счет).
Не все покупатели лояльно относятся к сделкам по доверенности, поэтому, если есть возможность уговорить других собственников поучаствовать, лучше этим озадачиться.
Разрешение от банка, если квартира в ипотеке
Если квартира находится в ипотеке, в первую очередь нужно выяснить у вашего банка, не возражает ли он против сделки. Если возражает (это редко, но бывает), то остальные документы можно уже и не искать (либо готовиться к очень непрозрачным и рискованным схемам, к которым настоятельно рекомендуем не прибегать).
Но если банк не против сделки, постарайтесь получить у него документально подтвержденное согласие. У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой.
После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником. Спросите у него о сроках рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца. Подробнее об этом — здесь.
Кстати, если покупатель будет оформлять ипотеку, понадобятся документы из БТИ (поэтажный план и экспликация). Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка. Если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе кредит могут не выдать или возникнут проблемы с продажей квартиры в дальнейшем. Получение этих документов обойдется примерно в 1,5 тыс. рублей. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны.
Предварительный договор купли-продажи (опционально)
Этот договор обычно заключается на этапе внесения аванса. В нем прописываются основные положения, которые в дальнейшем будут закреплены в основном договоре купли-продажи (ДКП).
Не зная покупателя, вы не можете быть уверенными и в особенностях предстоящей сделки, но принципиальные для себя пункты можно составить еще на этапе подготовки к продаже — так больше гарантий, что вы не пойдете на ненужные уступки и сохраните условия максимально выгодными.
Этот список — далеко не все документы, которые пригодятся на сделке, но именно с них надо начинать процесс подготовки к продаже.
А если вы не любите иметь дела с документами, то можете обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Подобрать подходящего можно в каталоге риелторов на Циан.
