Ольга Шарыгина: «Сегодня можно купить объекты с дисконтом до 50%»

«Февральские события привели к уходу арендаторов»

— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости после 21 сентября?

— Рынок коммерческой недвижимости очень инертный, быстрых реакций от него ждать не приходится. Явные тренды (рост вакантных площадей, падение ставок аренды) мы увидим лишь спустя какое-то время после начала играющих роль событий. Поэтому пока цифры говорят, что после 21 сентября ничего необычного не случилось. 

Зато сейчас мы можем в полной мере оценить эффект от февральских событий. Они действительно привели к уходу арендаторов, росту вакантных площадей, падению доходов бизнеса. 

Но эти изменения стали далеко не такими масштабными, какими мы их представляли 24 февраля. Цифры, которые мы видим по всем основным сегментам коммерческой недвижимости, говорят о незначительном падении. 

Чтобы оценить эффект от объявления частичной мобилизации, нам нужно встретиться через полгода. Мы ждем, что будет ухудшение показателей рынка: не критичное, но заметное.

«Торг есть, но ставки на рынке коворкингов растут»

— Арендаторы коворкингов жалуются, просят снизить ставки?

— Нет, такой тенденции мы не видим. Если говорить о корпоративных клиентах с необходимостью аренды большого количества мест, то они просят скидки уже давно, с 2020 года. Но это слабо отражается на общей картине, поскольку ставки в Москве растут на 3–7% в год, а в Петербурге рост стоимости аренды за год составил почти 13%. Так что торг не приводит к падению уровня ставок на рынке.

— Коворкинги могут освобождаться еще и из-за отъезда конечных потребителей. Есть такое?

— Да, мы видим такую тенденцию. С точки зрения заполняемости коворкинги были самым быстрорастущим сегментом с начала 2022 года. Это совсем молодой для России сегмент, ему 5–6 лет. Уровень заполняемости в Москве и Петербурге дорос до 80%. Что интересно, он никогда не падал, контракты не расторгались даже во время пандемии. 

Сейчас мы впервые увидели падение заполняемости и в Москве, и в Санкт-Петербурге. В столице показатели снизились с 75 до 74%, в Петербурге — с 75 до 72%. 

Это тревожный тренд: снижение идет на протяжении нескольких месяцев, начиная с марта. Думаю, падение продолжится, но не до критического уровня, не так, как случилось в сегменте отелей и торговых площадей. 

— Снижение заполняемости должно было привести к снижению ставок.

— Должно было, но пока не привело. Думаю, дело в инертности рынка, и он еще отреагирует. Но пока мы видим ситуацию, которая не соответствует классической экономической теории: спрос падает, цены — нет. Я думаю, скоро они пойдут вниз. Или спрос вернется — оптимистичный сценарий, но, к сожалению, менее вероятный.

«Ставки в сегменте отелей падают»

— Вы упомянули, что в сегменте коворкингов ситуация лучше, чем в сегменте отелей. Что происходит с отелями?

— Отельному бизнесу в последние два года живется непросто. Он пострадал во времена пандемии. Все ресурсы, необходимые для выживания, из него были выжаты. В 2021 году отели вроде начали расправлять крылья: заполняемость росла, внутренний туризм начал бить рекорды. И тут случилась СВО. А отельный сегмент, в отличие от коворкингов, очень быстро реагирует на внешние события. Отмен броней было очень много, люди меняли свои планы, как краткосрочные, так и долгосрочные. 

Вкупе с падением доходов это привело к падению спроса, резкому снижению заполняемости отелей и снижению ставок аренды, которое еще продолжится. 

Но мы прогнозируем, что падение будет лишь в краткосрочной перспективе. Для многих людей путешествия стали неотъемлемой частью жизни, и они не готовы отказываться от своих привычек. Поэтому внутренний туризм будет заполнять возникший вакуум. 

— Сентябрьские события продолжат этот тренд?

— По уровню ставок московские и петербургские отели летом 2022-го опережали показатели 2019 года. Но теперь мы ждем их снижения. В зависимости от категории отеля, ставки уже упали на 5–12% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. 

— Какая будет заполняемость по итогам года?

— Согласно пессимистичному прогнозу, среднегодовой уровень загрузки составит 50–52%, по оптимистичному — 60–61%. Это очень мало с точки зрения операционной прибыли отелей. 

«Заполняемость в апарт-отелях немного выше, чем в классических»

— Как живется сейчас сервисным апарт-отелям? Они повторяют общие тренды отельного рынка или идут своим путем?

— Основные тренды они повторяют, поскольку и по документам, и фактически являются отелями. В пандемию они чувствовали себя чуть лучше классических отелей, поскольку имеют кухню и могут сдаваться в долгосрочную аренду. 

Если у классических отелей в самый тяжелый период пандемии заполняемость была на уровне 12%–15%, то у апарт-отелей — 30%–35%. 

Сейчас загрузка апарт-отелей в среднем по году выше, чем у классических отелей, на 5–6 процентных пунктов: в обычном трехзвездочном отеле она на уровне 60%, а в апарт-отеле такого же класса — 65%. 

«Вакантность в ТЦ растет»

— Как обстоят дела на рынке торговой недвижимости?

— Что касается заполняемости качественных торговых помещений, то вакантность растет на несколько процентных пунктов в год. Это много, потому что объем торговых площадей очень велик. К тому же на рынок продолжают выходить крупные объекты. На 2022 год запланировано введение в Москве нескольких сотен тысяч квадратных метров торговых площадей. 

Ищете коммерческую недвижимость? Сотни вариантов есть в базе Циан. 

«Сейчас можно планировать только на месяц вперед»

— Сегодня можно делать какие-то прогнозы на следующий год?

— Знаете, в 2018 году, когда рынок коммерческой недвижимости чувствовал себя более чем комфортно, мы смело и обоснованно прогнозировали на пять лет вперед. В пандемию — на год вперед. Сейчас мы можем прогнозировать на месяц. 

Возьмем для примера отельный сегмент. Если ситуация будет развиваться так, как сейчас, а геополитическая обстановка не изменится в ближайшие полгода, то восстановление начнется весной 2023-го. И только через год, к весне 2024-го, рынок достигнет уровня 2019 года. 

В торговой недвижимости, я думаю, объем вакантных площадей в ближайший год будет соответствовать уровню 2015 года — это 12%–14%. 

В дальнейшем, если российские и азиатские бренды будут активными, то к концу следующего года вакантность в Москве и Петербурге вернется на уровень 8%–9%.

В сегменте коворкингов, надеюсь, ниже 70% уровень заполняемости площадей не упадет. Вакантность на уровне 30% — это много для классического сегмента недвижимости, но она приемлема для окупаемости объектов. 

— А что нас ждет на рынке офисной недвижимости?

— Интересный вопрос — кто будет замещать выпадающий спрос на офисы. Пожалуй, это самая обсуждаемая на профессиональных мероприятиях тема. Сегодня в качестве арендаторов активны застройщики, IT-структуры и все отраслевые компании. Доля вакантных площадей сейчас выросла на 2–3 процентных пункта за год. 

Что удивительно, вакантность увеличилась даже в самом заполняемом сегменте С. Но больше других, конечно, пострадал сегмент А, поскольку съехали международные компании, арендующие эти площади. В среднем к концу 2023 года вакантность составит около 10%, то есть будет на 1–2 процентных пункта выше, чем сейчас.

«Если к нам снова поедут китайцы, мы обгоним показатели 2019-го»

— Для отелей период новогодних праздников — хлебное время. Каким будет предстоящий зимний туристический сезон?

— Новый год и каникулы — вещи неизбежные, а значит, заполняемость отелей повысится. Мы рассчитываем, что после окончания частичной мобилизации люди «выдохнут» и вернутся к путешествиям. По крайней мере, мы ждем заполняемость на уровне или даже выше, чем в прошлом сезоне. Ехать-то больше некуда, да и денег у людей стало меньше. Внутренний туризм продолжит развиваться.

— Внутренний туризм растет, но заполняемость отелей пока не достигла показателей 2019 года?

— Да, спрос со стороны россиян не может компенсировать нехватку международного туристического потока. Иностранных туристов у нас нет третий год, и наши собственные пока не могут заменить их в количественном отношении. 

В Петербурге до пандемии туристический поток был около 8 млн человек в год, из них больше половины были иностранцами. Сейчас прогноз — почти 6 млн внутренних туристов, но до 8 млн еще далеко. 

Хотя, возможно, к нам вернутся азиатские туристы: на это рассчитывают все профильные организации. Если к нам снова поедут китайцы, мы вполне сможем обогнать показатели 2019 года. Но это будет уже в 2023-м.

«На рынке есть предложения, которые невозможно было представить»

— Что бы вы могли посоветовать инвестору, который приходит на рынок коммерческой недвижимости?

— Сейчас многие собственники в срочном порядке избавляются от объектов коммерческой недвижимости. Думаю, что в ближайшее время мы увидим беспрецедентные цены на квадратные метры во всех сегментах, в том числе в жилом. Сегодня на рынке есть такие предложения, которые раньше невозможно было представить. 

Поэтому именно сейчас — идеальное время для инвестора, когда в рынок можно грамотно войти по минимальной цене. Этот период продлится еще несколько месяцев. 

Именно в тяжелые времена, как ни парадоксально, совершаются самые выгодные сделки. И сегодня можно купить объекты с дисконтом до 50%. Поэтому совет инвесторам — искать во всех сегментах коммерческой недвижимости срочные продажи с максимальным дисконтом. Самые выгодные предложения даже не попадают на рынок: их моментально забирают клиенты специалиста, который вызвался продать объект.

«Нам всем нужно думать о будущем»

— Есть ли на рынке коммерческой недвижимости какие-то позитивные тенденции? Что-то хорошее, что дает надежду?

— Мы много работаем с жилищными девелоперами, которые развивают гостиничные проекты, торговые и бизнес-центры. И меня очень радует, что их активность не останавливалась ни в период пандемии, ни после февральских событий, ни после сентябрьских. 

В начале года мы видели рост количества покупок земельных участков под коммерческую недвижимость. Это значит, что через пару лет на рынок выйдут новые проекты: это будут либо апартаменты, либо отели, либо бизнес-центры. И это очень хороший знак. 

Случившееся не повлияет на рынок недвижимости в краткосрочной перспективе, но через 2–3 года эти объекты будут запущены. Это знак рынку: мы не бросили лопаты, мы есть. К нам приходят девелоперы, мы составляем дорожные карты на 2025–2028 годы. Думаю, что сейчас нам всем нужно думать о будущих проектах, которые, несмотря ни на что, строятся и готовятся к выходу на рынок.

Справка 

Образование: 

• С красным дипломом окончила Международную высшую школу управления при Санкт-Петербургском государственном политехническом университете. Специальность — менеджмент, специализация — международный бизнес.

Ключевые компетенции: 

• Свыше 15 лет проработала в российском и иностранном бизнесе в роли топ-менеджера. Обладает большим опытом в исследовательских, консалтинговых, девелоперских проектах, глубокими теоретическими и практическими знаниями в области менеджмента, бизнес-планирования, маркетинга и маркетинговых исследований. 
• В Becar Asset Management Group работает более семи лет, руководит Центром развития недвижимости (Research & Development) и курирует направление международных отношений компании.