Аналитики Циан подсчитали, как изменится количество квартир в новостройках в столичных регионах и городах-миллионниках, когда будут уменьшены лимиты на сумму кредита и увеличен минимальный первоначальный взнос.
Доля предложений, подходящих под возможные новые условия программы, рассчитана для заемщика, который располагает минимальной суммой первоначального взноса. Под общим предложением (от него рассчитан процент) понимаются все лоты в строящихся корпусах, которые реализуются по ДДУ (в том числе апартаменты).
На старте программы под ее условия подходило две из трех новостроек
На момент запуска льготной ипотеки под ее формальные критерии подходило примерно две трети объема предложения на рынке новостроек. Максимальная доля (почти 100%) фиксировалась в Подмосковье и Ленобласти, минимальная — в городах-миллионниках с наиболее высокими ценами 1 кв. м. К примеру, в Казани средняя стоимость недвижимости была выше, чем в Московской и Ленинградской областях, а лимиты — вдвое ниже.
Стабильные цены и комбинированные программы расширили программу до 70% лотов
На протяжении второй половины 2022 года доля подходящих под программу квартир даже немного увеличивалась. Застройщики не столь активно индексировали цены (за II полугодие 2022-го они выросли на 2%, за I полугодие 2023-го — на 4%) — напротив, они активно стимулировали спрос через акции и скидки.
Кроме того, они адаптировали свои квартирографию и ценообразование, чтобы вписать максимальное количество квартир в лимиты программы. К апрелю 2023 года доля подходящих лотов достигла максимума (71%) и лишь затем начала сокращаться из-за возобновившегося роста цен. За последние полгода новостройки в 18 ключевых локациях подорожали на 12%, что снизило показатель до 64%.
Реальная доступность новостроек сократится
В середине сентября ЦБ повысил минимальный первоначальный взнос до 20%. Формально это расширило доступность программы: ведь повышен лишь взнос, а лимиты остались неизменными. Это справедливо и для нового предложения увеличить минимальный первоначальный взнос еще раз — до 30%. При этом предполагается, что лимиты будут снижены только в столицах и их областях, но не в регионах.
Таким образом, обсуждаемая инициатива сократит выбор новостроек, которые укладываются в обновленные условия льготной ипотеки, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (примерно на 40 п. п.), в Ленинградской области это решение затронет ~15% лотов. В регионах выбор формально увеличивается (с 60% активного предложения до 70%). Но реальная доступность новостроек сократится. Это связано с несколькими факторами.
- С увеличением величины первоначального взноса в абсолютном выражении — это максимально критично для многих заемщиков.
- С прекращением предоставления особых условий — когда кредиты выдавались на условиях, отличных на 0,5–1,0 п. п. от прописанных в постановлении правительства.
- Сократились возможности применять комбинированную ипотеку, когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть — по рыночным. Это было актуально до лета этого года, когда спред составлял 3–4 п. п., а не почти 10 п. п., как сейчас.
- С ужесточением подхода банков к оценке заемщиков появятся новые требования к предельной долговой нагрузке, ограничения на количество кредитов в одни руки.
«По нашей предварительной оценке, предлагаемые изменения уберут с рынка 25–30% потенциальных покупателей», — считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. По его мнению, это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций, а номинальные цены предложения будут показывать околонулевую динамику.
«При этом в краткосрочной перспективе вероятен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока “всё не отменили”», — подчеркивает эксперт.
Доля квартир в новостройках, подходящих под лимиты льготной ипотеки 
По расчетам Циан.Аналитики
По расчетам Циан.Аналитики
