Новостройки vs «вторичка»: что дороже и почему

Циан.Аналитика18 октября 2023 42 083

В последнее время звучат утверждения о 40%-ной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики Циан выяснили, откуда взялась такая огромная разница и сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — по регионам, крупнейшим городам, по различным районам и ЖК Москвы и городам Подмосковья.

На протяжении длительного времени (с начала 2000-х до 2018–2019 годов) стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков. Но переход на эскроу-счета, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

По расчетам Циан.Аналитики

Примечание: приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 10 октября 2023 года в разделе «Продажи квартир в новостройках» (только в строящихся корпусах) и разделе «Продажи квартир на вторичном рынке». При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.

Средние цены — большая погрешность

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на Циан, то на вторичном рынке она составит 143,3 тыс. рублей, на первичном рынке — 169,2 тыс. рублей. То есть разница между ценами на рынках — 18%.

Но этот результат не отражает реального соотношения цен в конкретных локациях. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются в том числе и локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а «вторичка» есть (притом она старая и стоит дешево).

В большинстве случаев в конкретных локациях различие в ценах будет меньше 18%.

Только в 10% субъектов РФ «вторичка» дороже «первички»

При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности.

Мы проанализировали средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов РФ по данным сайта cian.ru. Были отобраны те субъекты, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке).

Из 66 анализируемых субъектов РФ только в шести (10% общего количества) стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: в Псковской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, в Чувашии и Марий Эл, а также в Севастополе. Разрыв в ценах составляет 0,6–19%: минимальный — в Костромской области, максимальный — в Севастополе.

В большинстве регионов стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене в Астраханской области («квадрат» в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (42%), Нижегородской области (40%), Республике Коми (36%), Вологодской области (34%).

В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима, но это скорее исключение из правил.

важно

При таких расчетах сохраняется проблема с локациями, где совсем нет новостроек. Например, в Новгородской области есть выбор новостроек в региональном центре — Новгороде, но нет в районных центрах (Боровичи, Чудово, Старая Русса, Валдай и других). А вот объекты на вторичном рынке в этих городах есть.

В среднем по анализируемым регионам первичка дороже вторички на 16,2% (см. приложение 1).

В среднем по крупнейшим городам «первичка» дороже «вторички» на 13%

При анализе цен внутри отдельных городов проблема недостаточной выборки новостроек отпадает.

Для расчетов мы взяли 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек. Аналогично были отобраны только те локации, где на сайте cian.ru размещено не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.

В октябре 2023 года только в четырех городах из 34 анализируемых 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном, — это Махачкала, Самара, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 10–19%: минимальный в Махачкале, максимальный — в Севастополе.

В большинстве локаций дороже новостройки. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске («квадрат» в новостройках на 55% дороже, чем на вторичном рынке), Астрахани (48%), Набережных Челнах (34%), Нижнем Новгороде (31%) и Краснодаре (29%).

В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами на первичном рынке (сопоставимыми с ценами в Подмосковье).

В Кемерово стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима. В среднем по городам новостройки дороже «вторички» на 13% (см. приложение 2).

В городах Московской области новостройки дороже готового жилья на 9%

В среднем по городам Московской области новостройки дороже «вторички» на 9,2%. В Москве показатель сопоставимый (8%). Здесь уже нет таких больших разбросов значений, как в регионах и крупнейших городах: максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).

В Одинцово цены в новостройках и готовом жилье сопоставимы. В Лыткарино, Химках и Домодедово стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, на 1,5–11%.

Мы проанализировали цены в 17 городах Московской области, где в продаже на сайте cian.ru было не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке (см. приложение 3).

В районах Москвы разрыв цен может достигать 50% за счет новостроек бизнес-класса

Как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в пределах отдельных городских районов.

Мы сравнили стоимость новостроек и готового жилья на примере столичных районов. В выборку вошли те районы, где в продаже на сайте cian.ru находится не менее 50 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.

Хотите купить новостройку в Москве? Смотрите варианты на Циан!

Ситуация между районами столицы довольно сильно различается: например, в районах Марфино и Коньково квадратный метр на первичном рынке более чем на 50% дороже, чем на вторичном рынке. А вот в районах Черемушки и Тимирязевский, напротив, «вторичка» дороже «первички».

Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1–3 новых ЖК, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичным. Это и наблюдается в районах Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в этих районах превышает 450 тыс. рублей (при средней цене по Москве 337,5 тыс. рублей без учета элитного сегмента). А вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. рублей).

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном: только в шести локациях из 71 анализируемой «квадрат» в готовом жилье дороже (районы Митино, Северный, Московский, Тимирязевский, Черемушки и Тропарево-Никулино).

В среднем по районам разрыв в ценах составляет 15,8% (см. приложение 4).

Внутри одного ЖК различия цен на первичном и вторичном рынке минимальны

На уровне отдельных ЖК также заметны различия в цене между объектами от застройщика и лотами, выставленными на вторичном рынке, но в большинстве случаев они минимальны.

Мы сравнили цены в 22 крупных ЖК Москвы, где часть корпусов еще находится на стадии строительства и лоты в них продаются застройщиком, а часть лотов уже вышла на вторичный рынок. Анализировались только те ЖК, где в продаже находится не менее 20 уникальных лотов и на «первичке», и на «вторичке».

В отдельных ЖК разрыв превышает 10%: например, в ЖК «Михайловский парк» (19%), «Бунинские луга» (16%), «Событие» (13%). Правда, почти в половине анализируемых ЖК цены в лотах на «вторичке», наоборот, выше, чем в лотах от застройщиков. Это связано в том числе со стадией готовности корпуса, состоянием помещений, локальными особенностями местоположения квартир.

ЖК «Бунинские луга»

В среднем по анализируемым ЖК объекты первичного рынка дороже объектов на вторичном рынке лишь на 2,4% (см. приложение 5).

«Универсального ответа на вопрос, насколько "первичка" дороже "вторички", нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета, — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — В ближайшее время цены на первичном рынке продолжат увеличиваться на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном рынке, скорее всего, перейдут к стагнации или даже начнут уменьшаться за счет удорожания ипотеки».

По прогнозу эксперта, ценовой разрыв между сегментами только усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия, продав старую «вторичку» для покупки квартиры в новостройке.