Рынок недвижимости не знает покоя с начала 2022 года. Сперва его лихорадило на фоне СВО и скачков ключевой ставки: в марте количество сделок резко увеличилось, а в апреле спрос упал почти в два раза.
То есть в начале марта покупатели спешили «пристроить» деньги или успеть купить квартиру в ипотеку на выгодных условиях. После подъема ключевой ставки ЦБ до 20% случился ожидаемый откат — под такой процент ипотеку почти никто не брал.
Летом ситуация стала выравниваться, и рынок новостроек пошел вверх. Тут ведущую роль сыграло общее снижение ставок и активное продвижение околонулевой ипотеки. Благодаря этому количество ипотечных сделок в столице выросло более чем в два раза по сравнению с летом 2021 года.
Что происходит сейчас?
Осенью экономические последствия СВО и объявленная мобилизация вновь качнули маятник в другую сторону, и первым эти последствия прочувствовал на себе рынок новостроек Московского региона. За октябрь в Москве, Новой Москве и Московской области состоялось всего 7,6 тыс. сделок — на 36% меньше, чем в сентябре.
Это всего на 2% больше, чем в мае 2022-го, когда количество новых ДДУ сократилось до минимума. Таким образом, активность покупателей вернулась к уровню первой половины 2017 года.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Такое падение на фоне мобилизации было ожидаемым. Активность на рынке недвижимости во многом обеспечивало платежеспособное поколение Y — люди, рожденные между 1981 и 1996 годами. Доля их участия в сделках с жильем в Московском регионе на начало этого года составляла почти 65%. Сейчас многие из этих людей либо покинули страну, либо попали под мобилизацию, либо отложили решение жилищного вопроса.
Существенную роль сыграло и то, что многие иностранные компании в этом году свернули свою деятельность в России. Из-за этого часть потенциальных покупателей или уже осталась без хорошо оплачиваемой стабильной работы, или боится вскоре ее потерять.
Сразу после объявления мобилизации потенциальный спрос на Циан (количество просмотров и звонков по карточкам объявлений на сайте cian.ru) просел на 30% относительно значений первой половины сентября.
Причина только в СВО и мобилизации?
На самом деле, о завышенных ценах на новостройки говорят уже давно. За 2020–2021 годы цены на первичном рынке Московского региона выросли в 1,5 раза, и их уровень все меньше соответствовал актуальному спросу и платежеспособности покупателей.
До определенного момента это нивелировали меры господдержки отрасли — льготная ипотека и низкие депозитные ставки. Затем на помощь застройщикам пришла околонулевая ипотека, при которой клиент получал квартиру фактически в рассрочку и больше смотрел не на переплату по кредиту, а на сумму ежемесячного платежа.
Все эти меры помогали перенаправить денежный поток в недвижимость, но рано или поздно эффекту от любой поддержки приходит конец.
«По новостройкам сложилась странная ситуация: цены на них превышают стоимость готового жилья. Еще интереснее и нагляднее выглядит ситуация, когда в одном ЖК продаются квартиры от застройщика и от физических лиц — собственников или дольщиков.
Возьмем для примера ЖК "Настроение". Если опираться на данные, опубликованные Циан, мы увидим, что цены на однокомнатные квартиры от застройщика начинаются с 10,7 млн рублей за 32 кв. м. При этом квартиры от собственников — физических лиц в этом же жилом комплексе выставлены по цене от 9,3 млн за тот же метраж. Но даже они не продаются, судя по моему опыту.
Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком становится все больше, а желающих купить квартиру со сдачей через пару лет (в наше нестабильное время и с непредсказуемым горизонтом планирования) — все меньше. Таким образом, отток покупателей на вторичный рынок еще больше осложнит ситуацию с новостройками, и цены на них в конце концов пойдут вниз».
Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»
Столичные покупатели уходят на «вторичку»
Спрос упал, а квартиры остались, или «Даешь скидки!»
В октябре цены на первичном рынке Московского региона сократились сразу на 1,5%. Отрицательная динамика в столице составила –1,7%, а в области –1,3%. До этого снижение цен на 1% наблюдалось в июле.
Заметное сокращение стоимости «квадрата» во всем регионе — новая для рынка ситуация. Ранее падение более чем на 1% наблюдалось либо на рынке Москвы (сентябрь 2019 года), либо в Московской области (февраль 2021-го), но такое единодушие наблюдается впервые за время мониторинга.
В октябре средняя цена квадратного метра в Москве составила 320,1 тыс. рублей (352,1 в старых границах и 230,6 в Новой Москве), в Московской области — 163,5 тыс. рублей.
Следствием снижения активности покупателей стал рост количества предлагаемых лотов. Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последних семи месяцев. За октябрь выбор в новостройках стал больше на 4%. Сейчас покупатели могут выбрать квартиру или апартаменты в новостройке из более чем 100 тыс. предложений.
Застройщики отреагировали на снижение спроса (и фактическое затоваривание рынка) скидками в уже продаваемых ЖК и более низкими ценами в новых корпусах. Средняя цена «квадрата» в домах, вышедших в продажу в октябре, на 1,7% ниже, чем в новинках сентября.
Объем предложения первичного рынка оценивается в 62 тыс. лотов, и это только треть всего объема рынка, остальное в запасе. При среднем уровне продаж на уровне 7–8 тыс. объектов этого объема рынку хватит на два года. И мы не учитываем, что будут еще достраивать.
Сейчас рынок наводнили скидки, но смотреть на них следует критически. Не всегда то, что написано на билбордах, — чистая правда. Иногда скидка дается только на самые крупные или дорогие лоты. Но в целом динамика на снижение так или иначе есть».
главный аналитик «Миэль»
Регулятор обеспокоен
Недавно Центробанк анонсировал, что в начале 2023 года примет меры против ипотеки от застройщиков — тех самых почти нулевых ставок. Регулятор считает, что такая ипотека несет риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной на 20–30% цене.
Такая новость вкупе с вероятной отменой других льготных программ вполне могла бы спровоцировать ажиотажный спрос, если бы не переизбыток предложений и новые варианты ипотеки, которые уже начали продвигать девелоперы.
Траншевая ипотека: выгода и риски нового кредитного продукта
Что же касается дальнейшего развития событий, то сейчас эксперты осторожны в прогнозах и предполагают разные варианты.
«На фоне того, что регулятор планирует отменить льготную ипотеку после 31 декабря, до конца года будет всплеск спроса. Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, придут на рынок сегодня и попытаются оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%. Это приведет к скачку спроса примерно на 60%.
Дальше, в начале следующего года, есть два сценария развития событий. Если ЦБ жестко отменит всю льготную ипотеку, спрос упадет на 80%, как это было в феврале, когда взвинтили ключевую ставку. Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который продлится не менее одного квартала. Но к прежним показателям уровень спроса уже не вернется.
Второй сценарий. Если ЦБ все-таки не отменит льготную ипотеку полностью, а предложит какие-то другие варианты (любые льготные программы), тогда тоже будет провал — в любом случае до конца года, в преддверии отмены сегодняшней льготной ипотеки, рынок "выберет" спрос следующего квартала.
Но он будет не таким глубоким — на 30–40%. И адаптация к новым условиям произойдет быстрее: учитывая праздники, к концу февраля рынок уже привыкнет к новой форме льготной ипотеки».
директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость»
Ищете новостройку прямо сейчас? Консультант Циан бесплатно подберет квартиру по вашим параметрам!
«Для рынка недвижимости очень характерно состояние "успеть в последний вагон". Скорее всего, и в этот раз новость о том, что льготная ипотека будет отменена, спровоцирует кого-то поторопиться.
В декабре мы, возможно, увидим всплеск продаж относительно октября. Но до уровня декабря 2021 продажи не взлетят. Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек — два года они прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста.
"Первичка" опередила "вторичку" в ценах, и это создает риски для банков, так как 80% новостроек покупается с ипотекой. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк должен выставить квартиру на продажу, но продать ее будет сложно.
Это же ожидает и покупателей, которые планировали погасить ипотеку в короткий срок и продать объект — есть риск, что его не купят. На "вторичке" цена падает с весны, просела уже в среднем на 7%, если говорить о ценах выставления. Да еще и размер торга сейчас аномально большой — около 5%.
Прекращение льготной ипотеки охладит рынок. Да, темпы продаж упадут, но если вспомнить, что вводилась она как мера поддержки отрасли в коронавирус, то свою миссию программа даже перевыполнила — застройщики получили два года суперпродаж.
Думаю, что цены продолжат снижаться. Конечно, застройщики этому не рады, но как иначе продавать? Ну и все по-прежнему зависит от событий на мировой политической арене. Без ощущения стабильности людям очень сложно решиться на крупную покупку».
главный аналитик «Миэль»
