Если вам подарили квартиру и сделали это официально — с заключением договора дарения и регистрацией перехода права собственности в Росреестре, — то с точки зрения закона между вами и дарителем произошла сделка. В результате вы получили доход, а значит, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Речь идёт именно о зарегистрированном дарении: если бабушка пообещала подарить вам квартиру, даже в присутствии кого-то ещё, но дальнейших шагов не последовало, это значит, что ни квартиры, ни каких-то обязательств перед ФНС у вас нет.
Для оформления дарения квартиры или другой недвижимости нужно, чтобы даритель был её собственником на законных основаниях, а также чтобы имущество не было в залоге или под арестом.
Доходы, которые одни физлица получили от других в дар, налогообложению не подлежат — будь то деньги или имущество. Но в некоторых случаях заплатить государству всё же придётся — в том числе если речь идёт о недвижимости. Но и тут есть исключения: если квартиру или дом вам подарил член семьи или близкий родственник, налоги за неё платить не нужно.
В этой статье мы разберём, кто и кому приходится близким родственником с точки зрения закона, что будет с налогом, если договор дарения расторгнут, сколько всё-таки надо заплатить при дарении и что делать, если денег на это у вас нет.
Кого закон относит к близким родственникам и членам семьи
Если квартиру вам подарил близкий родственник, то платить НДФЛ не придётся.
Родственниками и членами семьи закон признаёт:
- официальных супругов;
- детей и родителей, в том числе усыновителей и усыновлённых;
- внуков и бабушек или дедушек;
- полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
Мама Галина подарила дочери Анне квартиру. Налога на доход у Анны при этом не возникло. Но если Галина решит подарить квартиру своему племяннику Вадиму или зятю Михаилу, то они должны будут уплатить НДФЛ.
Однако и тут есть тонкий момент: налоговая может освободить одаряемого от уплаты НДФЛ, если по суду его признают членом семьи дарителя. Семейный кодекс РФ относит к членам семьи тех, кто живёт вместе, ведёт совместное хозяйство и связан между собой кровным родством или свойством в силу брачного союза.
То есть если зять Михаил подаст в суд заявление о признании его и тёщи Галины членами одной семьи, а потом представит в налоговую положительное решение, от уплаты налога его освободят.
Если даритель и одаряемый не близкие родственники, то принявший подарок человек должен будет заплатить налог на доходы. То есть если двоюродный дядя или давний друг семьи подарил вам квартиру, надо будет заплатить НДФЛ.
Как рассчитать и в какие сроки нужно уплатить налог
Сумма налога определяется как 13% кадастровой стоимости подаренной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором собственность официально перешла к одаряемому. В некоторых случаях размер НДФЛ увеличивается до 15%.
В 2023 году двоюродная тётя подарила Марии квартиру, кадастровая стоимость которой — 3 млн рублей. Они не являются близкими родственниками, поэтому Мария должна будет заплатить НДФЛ: 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей.
Для этого до 30 апреля 2024 года Мария должна подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2024 года уплатить налог.
Для налоговых нерезидентов ставка налога повышается до 30%, поэтому если Мария по итогам 2023 года станет нерезидентом, она должна будет заплатить: (3 млн × 30%) = 900 тыс. рублей.
Если на момент уплаты налога его сумма превышает 650 тыс. рублей, то разницу оплачивают отдельным платежом.
Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может обратиться в ФНС с просьбой об отсрочке или поэтапной оплате. Но при этом ему будут начислять проценты исходя из 1/2 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период отсрочки / рассрочки.
За неуплату НДФЛ вовремя предусмотрен штраф в размере 20–40% от суммы налога, а также пени.
Близкий родственник после получения квартиры в подарок декларацию подавать не обязан, но если вам всё-таки прислали налоговое уведомление, нужно направить в ФНС письмо, приложив документы, которые подтверждают родство: свидетельство о рождении или браке и так далее.
Какие налоги должен платить даритель
Даритель-физлицо никаких налогов при дарении недвижимости платить не должен, так как он передал её безвозмездно.
Минимальные сроки владения недвижимостью для дарения без налога не установлены, то есть подарить свою квартиру собственник может хоть через три дня после покупки. Также нет ограничений по количеству подарков: можно подарить не одну, а две квартиры, дом, гараж и так далее. Налоговых последствий у дарителя при этом не будет.
Когда можно продать квартиру, полученную в дар, и не платить НДФЛ
Никаких ограничений тут нет: вы можете получить квартиру в дар вчера, а продать через пару дней после этого Но надо быть готовым к тому, что, возможно, придётся заплатить НДФЛ ещё раз.
Налог начислят, если со дня регистрации права собственности в Росреестре и до дня продажи прошло менее:
- трёх лет при дарении близким родственником или членом семьи, либо если для одаряемого это жильё — единственное;
- пяти лет в остальных случаях.
1. Квартиру в 2020 году Павлу подарил двоюродный дядя. В 2023 году Павел её продал. Так как они не близкие родственники, то в 2021 году он заплатил налог на доходы от подарка. А так как на момент продажи пять лет владения недвижимостью ещё не прошли, то в 2024 году Павлу придётся платить НДФЛ повторно, уже за доход, полученный от продажи этого жилья.
2. Мама подарила Светлане квартиру в 2021 году, НДФЛ не возникло, так как они близкие родственницы. В 2023 году Светлана продала квартиру за 4 млн рублей. Она должна заплатить налог в размере 520 тыс. рублей, так как три года владения для неё ещё не прошли.
Однако если сделка дарения оформлена в 2019 году и позже, размер налога можно снизить. Об этом говорится в письме ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@: при начислении НДФЛ с продажи одаряемому должны сделать налоговый вычет, равный сумме расходов, которые в своё время понёс даритель для покупки этой недвижимости, если ранее он не учитывал эти расходы в целях налогообложения.
То есть если мама сможет подтвердить расходы на покупку квартиры, скажем, в 3 млн рублей, то для Светланы налог уменьшится до: (4 млн – 3 млн) × 13% = 130 тыс. рублей.
У Павла тоже есть возможность снизить размер НДФЛ от продажи: так как при получении квартиры в дар он уже уплатил НДФЛ, при продаже он сможет зачесть эту сумму налога.
Кадастровая стоимость квартиры на момент дарения в 2020 году была 4 млн рублей, и Павел уплатил первый НДФЛ по ставке 13% — 520 тыс. рублей. В 2023 году он продал её за 5 млн рублей и должен заплатить второй НДФЛ за продажу — 650 тыс. рублей.
Так как Павел ранее уже платил НДФЛ, он имеет право зачесть его при уплате второго НДФЛ и в итоге должен будет внести в бюджет: 650 тыс. – 520 тыс. = 130 тыс. рублей.
Расторжение договора дарения и налог
Согласно разъяснениям, которые ФНС даёт в письме от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@, при расторжении договора дарения одаряемый не получает дохода, то есть не должен платить НДФЛ. Он освобождается от налога с того дня, когда в ЕГРН появилась запись о переходе права собственности обратно к дарителю.
Резюмируем
1. Специального налога на дарение квартиры нет: в этом случае одаряемый оплачивает налог на доходы по ставке 13% или 30%, в зависимости от налогового статуса.
2. Если жильё подарил близкий родственник, платить налог не придётся.
3. Даритель же не должен платить никакие налоги ни при передаче квартиры, ни при расторжении договора дарения: все эти операции для него безвозмездны.
4. Если вам не хватает денег для уплаты налога, можно попросить ФНС об отсрочке или поэтапной оплате, но за это взимают доплату в виде процентов.
5. Если вы не близкий родственник дарителя, но суд признает вас членом его семьи, вас освободят от уплаты НДФЛ.
6. Продать подаренную вам квартиру без уплаты НДФЛ можно спустя 3 года, если её вам подарил близкий родственник либо член семьи, а также если это для вас единственное жильё. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.
