Мобилизация: что будет с рынком жилья?

Статья обновляется по мере появления новостей и комментариев. 

Объявленная 21 сентября частичная мобилизация психологически повлияла на российское общество не меньше, чем начало СВО 24 февраля. Разумеется, такие перемены не могли не отразиться на рынке недвижимости. Уже сейчас многие резервисты задаются вопросом, что будет с их ипотечными кредитами и стоит ли оформлять новые займы. Активно обсуждают ситуацию и профессиональные участники рынка. 

Без резких движений 

Сейчас мотивация участников рынка отличается от событий семимесячной давности, полагает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

Тогда было понятно, что краткосрочные последствия внешних событий будут относиться к изменениям в финансовом положении: поменяются курсы валют, ставки по ипотеке, доходы на основной работе. После нескольких дней относительного затишья в некоторых сегментах (скажем, в новостройках) произошел скачок спроса — после того, как ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку и многие стали мониторить рынок в надежде успеть приобрести жилье по ранее одобренным ставкам, напоминает эксперт.

Сегодняшние события могут затронуть более широкий спектр аспектов жизни россиян, считает Алексей Попов. По его словам, каких-то драйверов, которые способны привести к ажиотажному спросу, не просматривается. Участники рынка ожидают конкретики относительно особенностей того правового режима, который будет определять его вектор в ближайшие месяцы.

UPD от 26 сентября. «После 21 сентября, как и после 24 февраля, несколько дней потенциальный спрос (количество целевых действий на сайте Циан) был ощутимо ниже фоновых значений. За четыре полных дня — с 21 по 24 сентября — объявления о покупке квартир в новостройках смотрели на 27% меньше, чем в семь предшествующих дней (с 14 по 20 сентября), на вторичном рынке этот показатель оказался на 17% ниже. Цены поменялись пока несущественно», — комментирует Алексей Попов.

Член управляющего комитета федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова оценивает текущую ситуацию как стабильную. «Мы отмечаем растущий спрос на ипотечные консультации относительно первых двух недель сентября. На рынке вторичного жилья большим стимулом стало снижение некоторыми банками минимального первоначального взноса по ипотеке с 15 до 10%». 

На первичном рынке потенциальных покупателей привлекают программы с индивидуальными условиями кредитования, в том числе варианты без первоначального взноса, отмечает Юлия Бочарникова.

«С момента объявления частичной мобилизации мы видим, что уровень тревоги у наших клиентов вырос, но он ниже, чем был в конце февраля — марте. Как минимум пока. Некоторые клиенты взяли паузу, но массового расторжения договоров и приостановок сделок нет. Повышенного спроса на покупку — тоже. Люди стараются не делать резких движений», — комментирует исполнительный директор АН «Новосел» Кирилл Гнётов.

По словам опрошенных нами риелторов и застройщиков, некоторые уже заключенные сделки им пришлось отменить.

«В нашей практике отказов от сделок пока не было. Строительство загородного дома — долгосрочный процесс (от шести месяцев), поэтому вряд ли люди будут отказываться от начатого. Скорее искать компромиссы, как было в 2021 году. Тогда мы замораживали стройки из-за резкого удорожания материалов до стабилизации цен», — вспоминает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Процент отказов от сделок, по крайней мере, на сегодняшний день, не изменился, утверждает Максим Самсонов, директор по маркетингу Tashir Estate. Те, кто уже принял решение о покупке квартиры, наверняка хорошо взвесили все за и против, оценили ситуацию с разных сторон и постарались учесть максимум возможных сценариев, ведь мы уже не первый день находимся в новом для себя времени, иных условиях, поясняет он.

В первые недели после объявления частичной мобилизации начнется стагнация, и она вполне объяснима: потенциальные потребители, да и рынок в целом находятся в состоянии неопределенности и ожидания дальнейших новостей и действий, уверен Максим Самсонов. По его словам, рынок уже сталкивался с такой реакцией общественности на мировые события в этом году и в период пандемии коронавируса 2020–2021 годов.

Он полагает, что необходимо, как и тогда, переждать пару недель, дать всем время на привыкание к новой реальности и адаптацию к новым условиям. «Затем, если ЦБ РФ не лишит застройщиков возможности субсидирования околонулевых ставок по ипотечным займам, все показатели вернутся к уровню августа, но о росте говорить пока рано. Будет преобладать спрос на жилье в высокой степени готовности и полностью достроенное», — прогнозирует эксперт.

Вера Стефан, коммерческий директор Asterus, сравнивает ситуацию на рынке в последние дни с шоком 24 февраля 2022 года. По ее мнению, сейчас будет много эмоциональных решений: кто-то решит отложить покупку из-за неопределенности — в частности, те семьи, в которых есть мужчина, попадающий в первую очередь мобилизации. Кто-то, наоборот, попытается успеть запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки со ставкой 0,1% и купить квартиру на этих условиях. По словам Веры Стефан, теперь есть вероятность, что такие программы вскоре исчезнут.

Пока выдачу ипотечных кредитов под околонулевые ставки приостановил только один банк, подчеркивает Вера Стефан, причем причина такого решения неизвестна. «Прямых указаний о том, что такого рода программы теперь следует запретить, не было», — указывает эксперт.

UPD от 26 сентября. Управляющий партнер Time Development Юрий Раловец оценивает ситуацию на рынке новостроек как критическую. 

«В нашем проекте “Новая Щербинка” 90% покупок совершалось по ипотеке. Но кто, что и зачем будет покупать сейчас? До тех пор, пока не закончится мобилизация, на рынке, наверное, будут происходить какие-то сделки, но их будет немного — мало кто рискнет взять ипотеку в сложившейся ситуации. На мой взгляд, сейчас доля потенциальных покупателей составляет не более 25% от тех, кто планировал купить недвижимость еще неделю назад», — отмечает он.   

По словам девелопера, с начала специальной операции количество продаж в компании сократилось вдвое, а с объявлением мобилизации они и вовсе встали.

То, как будут развиваться события, во многом будет зависеть от государственных гарантий. 

UPD от 29 сентября. Эксперт рынка недвижимости Санкт-Петербурга, гендиректор АН «Прайд Групп» Алексей Бондарёв рассказал, что за последнюю неделю его клиенты отменили около 20% сделок из-за тревоги о будущем. 

«Конечно, это сильно подкосило продажи и мы понимаем наших клиентов. Но понимаем клиентов и стараемся успокоить их. Нужно жить дальше, и в целом у нас появляются новые брони, идет подготовка сделок.

Реальное беспокойство вызывает не временная паника, а урезание льготных программ банков и застройщиков. Мы ждем новых предложений от банков, которые должны подготовить альтернативы», — говорит эксперт. 

Что будет в ближайшее время?

Объективно оценить влияние частичной мобилизации на сферу недвижимости можно будет лишь спустя несколько месяцев.

Дальнейшее развитие ситуации зависит от того, как будет проходить мобилизация, какие решения будет принимать российская власть и как они будут реализовываться по факту, предполагает Кирилл Гнётов.

Банки собираются применять кредитные каникулы или реструктуризацию кредитов. На запуск программ потребуется до нескольких недель. По законопроекту, который рассмотрела и приняла Дума, если участник СВО погибнет или получит I группу инвалидности, обязательства по его кредитам (или кредитам его близких и иждивенцев), будут прекращены. 

В Новосибирске после объявления частичной мобилизации на паузу поставлены до 20% ипотечных сделок, рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Люди предпочитают пока отложить крупные инвестиции. Главный вопрос для рынка недвижимости — что будет происходить с ипотекой. Николаев подчеркнул, что указания ЦБ РФ пока носят рекомендательный характер. Многие законопроекты, касающиеся жилищных и ипотечных проблем, не внесены в Госдуму.

Как минимум 10–20%-ное падение спроса по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года предсказывает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Она уточняет, что объем сделок по ДДУ в Санкт-Петербурге по итогам восьми месяцев 2022 года упал почти на 11%. При этом еще до объявления частичной мобилизации в каждой 10-й новостройке в Северной столице предлагались скидки от 10% и выше. Сейчас эта доля увеличится, не сомневается эксперт.

«Традиционно высокий спрос на рынке жилья начинался в сентябре и достигал своего пика в декабре. Уже ясно, что такой сценарий будет сорван. В первую очередь из-за шока, в котором пребывает общество. Как долго он продлится, сказать сложно. Но очереди на границах с Грузией, Казахстаном и Финляндией говорят о том, что многим сейчас вряд ли до покупки жилья», — говорит она.

С другой стороны, люди начнут искать альтернативные банковским депозитам пути для вложения средств. В любом случае людям надо где-то жить, у людей продолжат рождаться дети — квартиры и апартаменты в крупных городах будут пользоваться спросом всегда.

Кроме того, многие банки и застройщики на фоне заявления главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной в отношении маркетинговых ставок по ипотеке под 0,1% решили сворачивать эти программы. Поэтому в моменте многие потенциальные покупатели поспешат воспользоваться этим предложением, считает эксперт.

Но падения цен в ближайшей перспективе ждать не стоит, подчеркивает Катерина Соболева. В нынешней ситуации, когда жилые новостройки реализуются по договорам эскроу, снижение цен для застройщиков несет риски отзыва кредитных линий от банков. «Мы останемся в тех же параметрах скрытых скидок 10–15% от заявленной цены квадратного метра».

Максим Лазовский прогнозирует, что до конца 2022 года цены на жилье (и на частные дома, и на квартиры) вряд ли заметно изменятся: «В ближайшие две-три недели я ожидаю даже не падения уровня продаж, а скорее штиль на рынке недвижимости. Людям необходимо понять ситуацию, оценить темпы развития, проанализировать изменение работы кредитных учреждений, порядка выдачи и погашения ипотеки. Далее цены сохранятся в текущем коридоре до начала 2023 года». 

В свою очередь, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что впереди у рынка непростые времена. Он заявил изданию «Абзац», что в ближайшие полтора года цены на жилье в России упадут на 15–20%. Причины падения — снижающийся спрос на недвижимость и экономические опасения россиян, подталкивающие их к отказу от крупных покупок.

«В этом случае они теряют квартиру (ее забирает банк) и 10–15% первоначального взноса. Но с учетом снижения цен на жилье (а оно уже дешевле на 20–30%) это может быть выгоднее», — уточняет эксперт.

UPD от 27 сентября. На фоне частичной мобилизации количество сделок с новостройками в России может упасть на 30%, а на вторичном рынке — на 15%, рассказал глава Циан.Аналитики Алексей Попов. Возможно массовое расторжение сделок. Люди будут менять свои планы из-за изменения жизненных обстоятельств.  

UPD от 29 сентября. Застройщики предупредили о риске задержки сроков ввода некоторых объектов из-за объявления частичной мобилизации. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков рассказал, что компаниям уже приходят повестки о призыве рабочих по мобилизации. Быстро найти замену хорошим специалистам при этом не получится. 

UPD от 30 сентября. Участники рынков вторичной, элитной и загородной недвижимости сообщили, что продавцы стали делать большие скидки на свои объекты — до 40%. Многим людям срочно понадобились деньги на отъезд или решение других жизненных проблем.  

А что с арендой?

Рынок аренды пока не успел отреагировать на изменившиеся условия, говорят эксперты.

В «Инком-Недвижимости» пока не фиксируют изменения спроса на аренду. 

С этой точкой зрения согласна и Юлия Бочарникова: спрос на аренду сезонно ведет себя очень сдержанно после пика августа и первой половины сентября, комментирует она.

А вот по словам Юлии Шмидт, генерального директора сети отелей Vertical, спрос на краткосрочную аренду не увеличивается, а на долгосрочную падает. «Мы видим отток людей — прежде всего это те, кто пытается покинуть страну. Пока ситуация непонятная и непредсказуемая», — уточняет она. По ее мнению, тенденции наметятся на следующей неделе — тогда и можно будет комментировать происходящее.

UPD от 26 сентября. В сегменте аренды (это касается и долгосрочной, и краткосрочной аренды) пользователи на 14% менее активны, чем за неделю до 21 сентября, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Показатели похожи на февральские, хотя тогда аренда просела сильнее, чем продажа: к примеру, сегмент объявлений по краткосрочной аренде тогда упал на 28% за четыре дня.

На рынке аренды, который традиционно быстрее всего реагирует на внешние события, средние ставки аренды изменились пока слабо. К примеру, 10 сентября «однушки» в Москве предлагались в среднем за 49 тыс. рублей в месяц, к 21 сентября показатель вырос на 2,5%. Это укладывается в обычный осенний тренд, когда средние ставки растут из-за вымывания дешевых лотов из экспозиции.

«По состоянию на 25 сентября однокомнатную квартиру в столице можно снять в среднем за 49,4 тыс. рублей в месяц: это ниже, чем в прошлую среду. Схожая динамика характерна и для двухкомнатных квартир. По ним ставки аренды 10, 21 и 25 сентября составили 85,7, 86,1 и 82 тыс. рублей соответственно.

Более выраженная динамика наблюдается в объеме предложения. Сейчас в экспозиции находится на 7% больше лотов, чем пять дней назад. Это связано и с ростом новых предложений на рынке, и со снижением активности аудитории», — такие данные приводит аналитик.

UPD от 27 сентября. Мобилизация вряд ли повлияет на рынок аренды, считает управляющий партнер Time Development Юрий Раловец. Съемным жильем интересуются в основном приезжие. В случае Москвы речь по большей части идет о мигрантах из Средней Азии, которых мобилизация вообще не касается. 

UPD от 30 сентября. В Москве спрос на аренду, по данным Циан, после 21 сентября снизился на 15%. Из-за избытка предложения ставки аренды падают. Некоторые арендаторы отказываются от квартир, так как находят более доступные варианты. Учредитель ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута считает, что на рынке аренды стагнация будет более серьезной, чем на «вторичке». А эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина полагает, что арендные ставки могут снизиться на 10–15%.

UPD от 3 октября. В сентябре интерес к аренде дорогих столичных квартир упал на 30–40%, рассказали аналитики компании Moscow Sotheby’s International Realty. Это связано с релокацией части нанимателей. По сравнению с сентябрем прошлого года количество заявок и звонков на подбор элитного жилья в столице упал на 40%. Речь об объектах, которые сдаются в аренду по цене 200–250 тыс. рублей в месяц. Эксперты ожидают, что до конца года спрос снизится еще на 15–20% из-за переезда россиян за рубеж и массового оттока иностранных арендаторов.

«Переждать сложные времена, не продавая активы» 

Неопределенность не лучшим образом влияет на настроения инвесторов, особенно неквалифицированных, цель которых — формирование семейного капитала, а не спекуляции. Евгений Ткачев, специалист по инвестициям на юге России, рассказал Циан.Журналу, что сейчас рынок замер в ожидании, как это уже было 24 февраля. 

Определенный всплеск интереса возможен, если цены на курортную недвижимость в ближайшее время начнут расти: инвесторы могут попытаться успеть вложить деньги. Но пока людям не до этого, они заняты более насущными вопросами, отмечает Ткачев. 

По мнению эксперта, в среднесрочной перспективе спрос на инвестиционные объекты, скорее всего, останется примерно на том же уровне, на каком был до 21 сентября. Спад интереса к инвестициям на юге России наблюдался уже в конце 2021 года. К тому моменту большинство желающих уже вложили свои средства.

В начале февраля небольшой рост рынок показал из-за тех, кто покупал объекты на волне паники, а затем последовал серьезный спад. По оценкам Евгения Ткачева — примерно на 40% для всех южных городов, кроме Сочи. В следующие месяцы ситуация понемногу улучшалась, но всё еще далека от благополучной.

«Своим клиентам я советую забыть о спекулятивных стратегиях на ближайшие полтора–два года. Тех, кто сегодня пытается продать свои объекты, мы предупреждаем, что сделка не будет быстрой и займет как минимум три месяца, — говорит эксперт. — Лучше других себя чувствуют продавцы, которые инвестировали в квартиры в 2020 году. Их объекты показали 100%-ный рост стоимости, и им есть куда демпинговать. Поэтому на рынке сейчас есть очень разные ценники».

А вот те, кто инвестировал в южную недвижимость в III–IV кварталах 2021 года, при продаже рискуют получить убыток, считает он. Так что инвесторам, которые еще не достигли плановой доходности, Евгений Ткачев советует по возможности переждать сложные времена, не продавая активы.