- Ближайшие 30 лет в строительстве пройдут под знаком сибирских регионов.
- В 2023 году рост цен в проектах Группы «Эталон» составил около 8%.
- Доля ипотечных сделок в проектах группы компаний составляет 80–98%.
- Период оттока населения из Омска заканчивается, и качественное строительство способствует этому.
- Чтобы выйти в регион с большими объемами, инвестору важно, чтобы регион помогал ему.
- Тренд миграции в Сибирь людей из других регионов будет нарастать, центральная Сибирь станет точкой притяжения.
- За Уралом Группа «Эталон» уже представлена в Екатеринбурге, Тюмени, Омске и Новосибирске.
- В Сибири, в отличие от столиц, есть возможность отдавать большие территории под благоустройство.
- Управляющий проектом всегда должен находить время «понюхать розы», т. е. отвлечься на другие интересные дела.
Модератором беседы выступила Светлана Данилова (С.Д.), главный редактор Циан.Журнала.
«Сегодня продажи жилья в Сибири растут»
С.Д. Мы продолжаем подводить итоги 2023 года. Расскажи, какие тренды вы видели в прошлом году, прежде всего по сибирским регионам?
Ю.Б. Тренды очень положительные. Сегодня продажи жилья в Сибири растут. Мне кажется, это связано с макроэкономическим состоянием в регионе: растут производства, идет импортозамещение. Плюс у людей есть возможность работать удаленно. А значит, не всем нужно переезжать в европейскую часть России, столичные регионы, чтобы работать.
Все это является драйвером роста. Поэтому и 2024 год для Сибири, я думаю, будет с положительным трендом. И следующие 30 лет тоже пройдут под знаком сибирских регионов.
С.Д. 2023 год в столичных регионах был годом высокой волатильности. А как цены менялись у вас?
Ю.Б. Не везде одинаково, даже в пределах Сибири уровень цен сильно разнится от города к городу.
В чем отличие от столичных регионов? В том, что во многих городах долго сохранялась низкая цена, в том числе потому, что существовал дефицит современного жилья.
Поэтому была достаточно низкая база, и в 2023 году в наших проектах рост цен составил около 8%.
С.Д. В конце прошедшего года застройщики и агентства отчитывались, что ипотечный спрос снижается, количество заявок и звонков по «вторичке» падает, рынок охлаждается. Как у вас?
Ю.Б. Я не сказал бы, что он охлаждается. Думаю, он стал довольно ровным. Если в начале и в середине 2023 года был уверенный рост, то сегодня его не наблюдается.
Но я не вижу даже начала охлаждения, потому что ипотека, в том числе в наших проектах, занимает от 80 и чуть ли не до 98%. И этот тренд продолжается. Да, ставка растет, но еще существуют программы, которые, мы надеемся, будут продлены в новом году. Они достаточно хорошо стимулируют спрос.
«Когда мы думали о выходе в регионы, первым был именно Омск»
С.Д. А какой у вас самый популярный регион? Где больше всего спрос?
Ю.Б. Мне кажется, нельзя из всей Сибири выделить более популярный город или область, они все популярные. Есть проекты, строительство которых стартовало чуть раньше, и, возможно, они сейчас находятся на более продвинутой стадии развития, поэтому мы там видим больше спроса.
Это традиционная история: когда проект начинается, он потихонечку раскачивается, потом, по мере строительства, растут этажи, что позволяет покупателю с гораздо большей уверенностью смотреть в будущее. Особенно это касается проектов комплексного освоения территории.
Если объем строительства по году достаточно большой, то люди начинают привыкать, видят, как создается инфраструктура, как растут корпуса.
В Омске, например, мы одновременно строим 14 корпусов первой очереди, уже сформировали рельеф для будущего памп-парка, запроектировали детский сад, а город строит там четырехполосную дорогу.
То есть инфраструктура развивается параллельно. Это видят и покупатели, поэтому продажи таких больших комплексов растут.
С.Д. С точки зрения обывателя надо идти в города, где положительная миграция — в столицы или Краснодар. А вы выбрали Омск. Чем руководствовались?
Ю.Б. Когда в 2020 году мы думали о своей стратегии, о выходе в регионы, первым был именно Омск. Здесь сошлось все: мы видели определенный дефицит жилья, мы видели потенциал Омска — все показатели говорили о том, что город будет расти. И я считаю, что мы угадали.
Когда выбирают города-миллионники с положительной тенденцией прироста населения, это такой «однозначный девелопмент». Если взять любой участок в Москве или Санкт-Петербурге, правильно позиционировать продукт и управлять ценой, то все продастся.
И мы, когда рассматривали свои стратегии выхода в регионы, конечно же, тоже смотрели такие агломерации. Но не только их. Потому что мы понимаем, что когда у тебя проект на 1−1,5 млн кв. м жилья, и он будет строиться на горизонте 10 лет, то надо заглядывать уже дальше этих 10 лет.
В том же Омске был довольно серьезный отток населения. Это был долгий тренд, но мы посчитали, что он заканчивается, и в том числе мы будем способствовать этому. Мы смотрели, как будет дальше развиваться тот или иной регион, какой экономический потенциал в каких отраслях.
Также мы оценивали, что сегодня есть в регионе с точки зрения недвижимости: если там большой дефицит комфортного жилья, то будут ли востребованы компетенции, которые мы накопили в столичных регионах.
Мы ездили, разговаривали с администрацией, смотрели, как к нам относятся, ждут ли вообще инвесторов в том или ином регионе.
Когда выходишь в регион с большими объемами, собираешься долго здесь работать, помогать региону, очень важно, чтобы и он помогал инвестору.
В общем, все важно в комплексе. И именно Омск оказался таким регионом, где все сложилось. Не только мы зашли в Омск, но и «Брусника», компания Dogma, а еще здесь довольно широко представлены местные компании. Сейчас новые омские проекты выглядят совершенно по-другому, чем раньше. Мне кажется, это хорошая тенденция.
Есть такое выражение: «Не будет скворцов без скворечников». Когда у человека есть возможность здесь остаться, купить достойное жилье, жить в комфортной среде, он может подумать, нужно ли ему куда-то уезжать в поисках лучшей жизни.
«Регионы — это большой потенциал для девелопера»
С.Д. Немножко провокационный вопрос: а что мешало вообще оставаться в столице?
Ю.Б. Да ничего не мешало, мы просто растем. В нашей стратегии предусмотрен довольно большой, амбициозный план роста, и регионы — это большой потенциал.
Регионы интересны еще и в том плане, что мы можем проверить компетенции, которые наработали. А еще (может, это будет звучать немного высокопарно) мы способствуем тому, чтобы меньше было миграции в Москву и Петербург.
Люди же иногда едут просто за средой обитания. Приезжают в Москву, в Петербург, в Екатеринбург, видят эту среду, видят, как живут люди. Им тоже хочется жить так, чтобы рядом были кофейни, магазины, какие-то комьюнити, развлечения. Им тоже хочется не просто выйти из подъезда, у которого стоит лавочка и бетонная урна.
Зачастую именно это их подталкивает в более развитые столичные города. Мне кажется, в этом плане мы тоже несем частичку света — даем людям выбор, и они должны сами решать.
С.Д. В Омске, Новосибирске спрос у вас в основном внутренний или есть покупатели из других городов?
Ю.Б. Да, есть. Из столичных регионов, конечно, приезжает немного народа, в районе 2−3%. Но большой приток идет из местных маленьких городов и поселков.
Есть спрос и из соседних регионов: в Омске, например, покупают люди из Казахстана. В новосибирскую агломерацию едут из Барнаула. Хотя и сам Барнаул развивается, но люди могут ехать в Новосибирск, потому что это явно выраженный научно-технический и производственный центр.
Покупают и из других регионов. Из Краснодара некоторые уже возвращаются, я встречал таких людей. Мы для себя отметили, что этот тренд будет нарастать, из европейской части многие будут перемещаться. Я считаю, что следующие 30 лет центральная Сибирь будет хедлайнером, точкой притяжения.
А теперь появляются новые центры развития. Если в Новосибирск сейчас приехать, он вам покажется очень некомфортным городом, потому что очень много строится дорог, инфраструктуры — ходить и ездить не очень удобно. Через несколько лет это все преобразится, и город заживет. Многие города России сейчас активно развиваются.
С.Д. В каких городах ты видишь перспективы на ближайшие 10–20 лет?
Ю.Б. Если говорить про «Эталон», это очень широкий спектр. За Уралом мы сейчас уже представлены в Екатеринбурге, в Тюмени, в Омске, в Новосибирске. Для нас это базы, и, конечно же, мы их будем развивать. Большие города, именно агломерации, интересны прежде всего потому, что рынок достаточно большой и потенциал большой. Если город небольшой, и там уже присутствуют застройщики, — наверное, туда можно идти, но это потенциал для одного-двух проектов, а не присутствия на рубеже 10–30 лет. Нам все-таки интересно подумать о следующих годах.
«Надо создавать именно среду, она дает самый большой прирост спроса»
С.Д. В одном из своих исследований вы говорите, что города Сибири обошли столичные агломерации. Каким образом обошли и в чем причина этих отличий?
Ю.Б. В сибирских городах еще есть локации, где можно брать большие проекты и осваивать территорию комплексно. Здесь есть возможность применить весь накопившийся опыт и компетенции, в том числе по созданию новых городских кварталов, в сочетании со всеми новыми трендами.
Проекты в Москве или Петербурге — это по большей части точечная или почти точечная застройка, буквально несколько корпусов.
Там можно покреативить с точки зрения архитектуры, сделать что-то очень интересное, дорогое. А вот с точки зрения территории все довольно сложно, потому что многое уже интегрировано в городскую структуру, вокруг застройка, транспортные сети.
Да, можно сделать жилой корпус с хорошими планировками, конструктивом, внешним видом, с определенным набором внутри, в том числе и какие-то инженерные, IT-истории.
А в Сибири есть возможность сделать меньшую плотность застройки и отдавать большие территории под благоустройство, создавать новый комплексный продукт не только с точки зрения квартирографии или применяемых материалов, но и самой среды. Надо создавать именно среду, она сейчас дает самый большой прирост спроса. Вот почему Сибирь начала обгонять столичные регионы.
«В Сибири квартиры чаще всего покупают для жизни»
С.Д. В Москве и Питере из-за высоких цен много маленьких «однушек» и студий. Квартиры в Омске на вашем сайте тоже не очень дешевые, но квартирография другая, площади больше. Почему?
Ю.Б. Действительно, мелкая квартирография вызвана большой стоимостью недвижимости, но не только этим. Наверное, в столичных регионах очень много инвестиционного жилья: люди покупают не только для себя, но и просто инвестируют деньги, а потом сдают это жилье. Маленький лот здесь идеален с точки зрения сдачи в аренду студенту или какому-нибудь человеку, который только приехал.
Что касается регионов, в том числе Сибири, то квартиры здесь чаще всего покупают для жизни. Поэтому в Сибири средняя площадь недвижимости намного больше, около 50 «квадратов», и потребность в двух-трехкомнатных квартирах выше.
Появляются и возможности для покупки такой недвижимости. Мы видим тенденцию роста средней заработной платы в регионе. Это касается макроэкономических показателей, в том числе и развития импортозамещения. В Сибири хорошо представлен военно-промышленный комплекс и его предприятия, где заработная плата высокая.
С.Д. Эксперты говорят, что цены на жилье могут просесть. Какие у тебя прогнозы по спросу на этот год?
Ю.Б. Кто-то будет вынужден делать достаточно серьезные скидки, чтобы развивать проекты. Но это будут какие-то единичные случаи, а не весь рынок.
Я думаю, что большей частью будет некая стагнация, возможно, остановка роста цен. Возможно, что инфляция может обгонять рост цен на какой-то момент, но не скажу, что будет падение и откат.
Да и повышение стоимости все равно будет. Как минимум инфляционный рост. А в целом все зависит, конечно, от макроэкономики и платежеспособности населения. Насколько люди будут больше зарабатывать, чтобы иметь возможность покупать.
«Надо поддерживать людей, чтобы они могли зарабатывать деньги и покупать себе новое жилье»
С.Д. Если закончатся государственные программы поддержки, смогут ли девелоперы продавать дальше и в каком объеме?
Ю.Б. Конечно же, смогут. Мы и раньше продавали без поддержки. Просто объем строительства действительно может уменьшиться. Поддержка нужна, чтобы отрасль развивалась, потому что она большая, в ней множество смежных бизнесов, и множество производителей на этом завязано. Если вся экономика строительства будет затормаживаться, это отразится и на других отраслях.
Я думаю, меры поддержки должны быть, потому что в России очень большой дефицит комфортного жилья, очень много ветхого фонда, очень много граждан не обеспечено, в том числе льготников.
И ни о каком затоваривании речь пока не идет. Разве что в столицах. Поэтому, думаю, государственная поддержка будет направлена на регионы, а не на столицы.
С.Д. Льготная ипотека, наверное, не должна существовать вечно. Может, нужны какие-то срочные, целевые программы?
Ю.Б. Однозначно нужно делать какие-то вещи адресно: поддерживать разные отрасли, разные направления. Например, ученых, а не только айтишников. Потому что при всем субсидировании или льготах сам процент по ипотеке все равно достаточно высокий.
Надо поддерживать людей, чтобы они могли зарабатывать деньги и покупать себе новое жилье. Особенно те слои населения, которые не могут сейчас позволить себе покупку квартиры и живут в ветхом фонде, в условиях, недостойных современного человека.
И развитие регионов зависит в том числе от того, может ли регион предложить что-то людям, чтобы они остались и развивали именно его, не переезжали куда-то.
«Всегда надо находить время понюхать розы»
С.Д. Как ты отдыхаешь, как поддерживаешь себя, чтобы оставаться в ресурсе и руководить большим количеством проектов и людей?
Ю.Б. Когда-то у меня был руководитель, которого я считаю своим наставником. Однажды он меня спросил: «А знаешь правила управления проектом?» Я говорю: «Я что-то слышал».
Он: «Проектное управление придумали в NASA, там есть сто правил, тебе надо их почитать. Но сейчас запомни самое главное правило, которое там есть. Его смысл в переводе с английского звучит примерно так: управляющий проектом должен всегда находить время понюхать розы».
Если очень много времени проводишь на работе, всегда надо находить время на что-то еще.
Вот этим летом я «нюхал розы» благодаря своему увлечению мототуризмом. Мы стартанули из Омска, и я смог без отрыва от производства проехать на мотоцикле Центральную Азию, доехать до Душанбе, практически до Афганистана, посетить все города, вернуться в Новосибирск, съездить на Алтай и доехать до Монголии.
Справка
Бородин Юрий Алексеевич,старший вице-президент по девелопменту Группы «Эталон»
Образование
- 1995 год — Камышинское высшее военное строительное командное училище, специальность «Командное строительство зданий и сооружений».
- 2017 год — дополнительное профессиональное образование в АНО «Институт повышения квалификации», специальность «Строительство зданий и сооружений».
Карьера
- 2009–2014 годы — последовательно: управляющий проектом, технический директор, генеральный директор компании «ЭталонПромстрой» (дочерняя структура Группы «Эталон», специализируется на промышленном и коммерческом строительстве в Санкт-Петербурге и Ленинградской области).
- 2014 год — переведен на должность исполнительного директора ССМО «ЛенСпецСМУ».
- 2019 год — возглавил Санкт-Петербургское территориальное управление Группы «Эталон».
- 2021 год — вице-президент Группы «Эталон» по региональному развитию.
- 2022 год — вице-президент по региону Сибирь.
- 2024 год — старший вице-президент по девелопменту Группы «Эталон».
Награды
- Почетные грамоты Объединения строителей Санкт-Петербурга, Российского союза строителей и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).
- Орден «За заслуги в строительстве».
- Лауреат премии «Люди города» журнала «Омск.Собака.ru» (2023 год) за выдающийся вклад в развитие региона.
