Основной рост стоимости жилья в Петербурге пришелся на первую половину года, когда те, кто еще не успел купить недвижимость до окончания программы льготной ипотеки, активно подогревали рынок. После 1 июля этого года рост замедлился, а потом и вовсе прекратился, но отката не случилось. Цены остановились на историческом пике.
Но насколько они обоснованы? Ни один из опрошенных нами экспертов не считает нынешние цены таковыми. А если в районе не хватает социальной инфраструктуры, мало школ и детсадов, нет больницы или дорога в час пик занимает не один час, то его стоит назвать сильно переоцененным.
Приморский район
Этот район активно развивается в последние годы. Он лидер по объему строящегося жилья, лидер по продажам (тут приобретается каждая пятая квартира в городе) и числу жителей. Именно тут возводится новый деловой центр города с архитектурной доминантой — «Лахта-центром».
Но не все локации этого района одинаково хороши. Если из более развитой юго-восточной части до центра реально доехать за полчаса, то из северной части на дорогу до Невского уйдет больше часа даже не в самое загруженное время. «Здесь много новостроек на этапе котлована, студии в которых три–пять лет назад можно было приобрести от 2 млн рублей, но теперь они стоят около 5 млн», — рассказывает Полина Будникова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Петербурге.
Однозначно переоцененной эксперты называют удаленную часть Комендантского проспекта. С инфраструктурой тут намного хуже, чем в начале проспекта: не хватает школ, детских садов, из-за плотности застройки негде припарковать машину.
директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость»
С другой стороны, альтернативы этим кварталам по соотношению цена/качество на севере города сегодня нет, признается Сергей Беляков. Большинство новых кварталов относится к муниципальным округам «Юнтолово» и «Лахта-Ольгино».
Фото: cian.ru
По данным Циан.Аналитики, средняя стоимость 1 кв. м в этих округах — 179 тыс. рублей, средняя стоимость выставленной в продажу квартиры — 8–9 млн рублей. Дешевле разве что в Парголово (7 млн рублей), но оно гораздо дальше от центра.
Кудрово и Мурино
Хотя административно эти локации относятся к Ленинградской области, и сами жители, и риелторы привыкли считать их частью Петербурга. Это густонаселенные спальники, где почти нет рабочих мест, очень плохо с социальной инфраструктурой, а пробки в часы пик делают дорогу из центра домой двухчасовой.
Детей приходится возить на автомобиле в детский сад или школу, поликлиник и больниц нет, а скорую и полицию можно ждать часами. Есть только обещания муниципалитетов о том, что скоро всё будет. Пока крошечные кабинеты врачей общей практики не справляются с наплывом пациентов многотысячных городов (напомним, и Мурино, и Кудрово — города Ленобласти).
вице-президент Becar Asset Management
Несмотря на проблемы, цены в этих пригородах вполне питерские. По данным Циан.Аналитики, «квадрат» в Кудрове стоит 167 тыс. рублей, в Мурине — чуть дешевле, 156 тыс. рублей, хотя именно там есть станция метро. Это большой плюс для города с официальной численностью населения почти 100 тыс. жителей (эксперты говорят, что по факту втрое больше). Станцию метро «Кудрово» собирались открыть еще в 1990-е годы, но ее проектирование ведется до сих пор.
Цены в этих районах взлетели из-за инвесторов: уж очень много тех, кто покупал здесь жилье «на перспективу», считает Полина Будникова. В итоге цены разогрелись настолько, что областные Кудрово и Мурино по стоимости метра догнали многие городские районы с развитой инфраструктурой: Красногвардейский, Невский, Выборгский. И самое удивительное — значительно перегнали Пушкинский, Красносельский, Кировский и Петродворцовый районы.
При этом средняя цена лота в Кудрове — 6,7, в Мурине — 5,7 млн рублей. Это меньше, чем в любом из перечисленных выше районов. Например, в Выборгском средняя цена квартиры в продаже — более 10 млн рублей. Разгадка проста: именно Кудрово и Мурино — лидеры по количеству студий, поэтому и цена лота гораздо ниже.
Московский район и Шушары
Этот район всегда входил в пятерку лидеров как по цене, так и по престижности проживания. Северные кварталы Московского района упираются в центральную часть Петербурга, даже новое жилье здесь строится преимущественно бизнес-класса.
Но это — «блеск», а есть и «нищета». Это южная часть Московского района. «Когда мы говорим об этом районе, то представляем себе сталинки вдоль Московского проспекта или новостройки бизнес-класса. Но сегодня эта часть города активно застраивается около КАД. При этом застройщики продают квартиры по ценам, за которые еще год назад удалось бы купить жилье классом выше», — сетует Сергей Беляков.
Самый юг района — муниципальный округ Пулковский меридиан, но куда больше готовых новостроек в соседнем муниципальном округе Звездное со средней ценой «квадрата» 197 тыс. рублей. До метро — 10 минут на автобусе (пешком — от получаса), инфраструктура минимальна. Неплохая транспортная доступность становится залогом плохого вида и шума: дома стоят в окружении КАД и железных дорог.
Фото: cian.ru
Чуть южнее — еще одна переоцененная локация, административно относящаяся к Пушкинскому району, — Шушары. Транспортная доступность тут так себе: несмотря на наличие станции метро «Шушары», жители поселка ездят к станции «Купчино», это удобнее. Район в кольце из трасс и железных дорог переоценен, даже несмотря на его невысокую стоимость — 136 тыс. рублей за 1 кв. м (около 7 млн за квартиру).
Курортный район: Сестрорецк и Зеленогорск
В Курортном районе Петербурга мало новостроек, а вторичное жилье довольно дорогое — 193 тыс. рублей за кв. м. При этом транспортная доступность у Сестрорецка и особенно Зеленогорска (195 и 193 тыс. рублей соответственно) плохая, комментирует Катерина Соболева. Хотя с экологией и социальной инфраструктурой всё отлично.
Путь из Сестрорецка до Невского проспекта даже без пробок займет час. Из Зеленогорска — 1 час 20 минут при расстоянии 60 км. Это примерно как до Гатчины, одного из лидеров по стоимости жилья в Ленобласти (1 кв. м стоит 108 тыс. рублей — значительно дешевле, чем в Зеленогорске).
Васильевский остров, намывные территории
Прекрасные и ужасные намывные территории Васильевского острова никак не определятся, к какому сегменту их отнести.
С одной стороны, это продолжение исторического района и уникальные виды на залив (которые застраиваются домами с не менее уникальными видами на залив), с другой — отсутствие не только социальной инфраструктуры, но и попросту дорог.
эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Петербурге
Основной объем застройки намыва приходится на МО «Морской» и МО «Гавань». Цены премиальные — 209 и 220 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно, а средняя цена лота — 9,7 и 15,7 млн рублей (данные Циан.Аналитики).
Судя по тому, что средняя цена 1 кв. м по всему Василеостровскому району — 217,5 тыс. рублей, за эти деньги можно купить жилье у метро, со всей доступной социальной инфраструктурой.
Как не переплатить?
Риелторы называют локации переоцененными, основываясь на объективных показателях: цене, наличии или отсутствии инфраструктуры, транспортной доступности. Но есть еще и субъективные. Например, «если мама живет рядом» или «работаю удаленно и не выезжаю из своего района». Тогда удаленность от центра города не будет недостатком, а лес и свежий воздух становятся уникальным достоинством.
Опрошенные нами эксперты советуют при выборе жилья отталкиваться от собственных потребностей. Выписать действительно важные критерии и подбирать район именно по ним. Нужны ли школа, детский сад? Поликлиника пригодится любому, но людям старшего поколения — особенно. Надо ли каждое утро ездить в центр города и на чем?
И еще: в течение какого времени вы планируете владеть этой квартирой. Если она не претендует на звание родового гнезда, покупайте жилье в развивающемся районе: оно останется ликвидным, даже когда вы съедете.
