В Москве изменили сроки переселения граждан в рамках реновации. Соответствующий закон подписал президент Российской Федерации Владимир Путин. Период заключения договоров о переходе права собственности на новое жилье по программе теперь составляет не 90, а 30 дней.
«То есть гражданин в течение 30 дней должен подписать соответствующий договор, освободить старое жилое помещение и оформить в Росреестре право собственности на новое. При нарушении срока гражданина принудят совершить эти действия через суд», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Также уменьшается срок на подачу заявления о выплате возмещения за старую квартиру или о предоставлении собственнику новой квартиры вместо равнозначной — соответствующей общей площади и количеству комнат. Вместо 30 дней у владельцев недвижимости на эту процедуру остается лишь 20 дней.
«Меняются только сроки реализации прав. Они стали меньше. Сделано это для ускорения процесса реновации путем стимулирования граждан на совершение соответствующих действий в более короткие сроки», — добавил Вячеслав Климов.
Закон ущемляет права москвичей?
Иной точки зрения придерживается адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич. По его мнению, новый закон приведет к тому, что случаев грубейших нарушений имущественных прав москвичей, которым «посчастливилось» попасть в программу реновации, будет значительно больше.
«Сама по себе процедура являлась и является принудительной, сейчас сократился только срок. Причем не на оформление, а на подачу заявления в суд. При этом в законе прописано, что, помимо требования о признании права собственности города на вашу квартиру и принудительного наделения вас правом собственности на квартиру в новостройке, которая не очень вас устраивает, есть еще одно требование. Иск, поданный департаментом городского имущества Москвы, должен содержать обязательное условие о заключении договора мены», — отметил Станислав Станкевич.
Однако, по словам юриста, городские власти не включают это требование в исковые заявления, из-за чего они становятся несоответствующими законодательству.
«По моему мнению, это связано с тем, что департамент присылает какой-то проект договора мены, который не содержит ряда принципиальных условий. Например, какие гарантийные сроки на дом и квартиру и что происходит в случае выявления скрытых дефектов. Граждане в праве заключить договор в своей редакции, в том числе в суде. Именно поэтому департамент обходится вообще без договоров», — пояснил Станислав Станкевич.
Если же новостройка, куда переселяют граждан по программе реновации, окажется некачественной, все проблемы ложатся на самих собственников. И вопрос «куда обращаться?», по словам эксперта, остается открытым.
«Гражданам просто не дают очухаться и осознать, что их будут в конвейерном режиме выталкивать из собственных домов. Суды массово выносят решения по искам департамента, где прописывается немедленное исполнение, не дожидаясь апелляции. Грубо говоря, приставы могут прийти за вами уже через несколько дней после того, как судебное решение было готово. А ведь в ряде случаев люди могли просто пропустить письмо или быть вообще не в России», — резюмировал специалист.
Судебные решения по шаблонам
О том, что изменения в закон ущемляют права жителей реновируемых домов, говорит и партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich Алан Юсуфов. По его словам, это тот случай, когда форсирование мероприятий по переселению и экономия стоят выше, чем интересы собственников.
«Можно сказать, что правила носят исключительно утилитарный характер. Трехкратное уменьшение срока с 90 дней до 30 только ускорит принудительное переселение собственников реновируемого жилья в новые дома и уменьшит срок реагирования раздумывающих переселенцев», — сказал юрист.
Также он добавил, что юридической практике еще предстоит оценить степень ущемления прав граждан.
«Судебные акты по спорным делам носят очень формалистичный и типовой характер. На сегодняшний день нет структурированной информации о скорости реагирования граждан на переселение, однако в некоторых интернет-сообществах можно наблюдать недовольство его процессом. Вполне можно ожидать увеличения судебного принуждения к переселению в связи с уменьшением сроков добровольного согласия на возмещение/переселение, как следствие, нагрузки на судебную систему и шаблонность выносимых решений», — заключил Алан Юсуфов.
Что хотел сказать автор?
В пояснительной записке авторы законопроекта — Петр Толстой, Ирина Белых, Светлана Разворотнева и Татьяна Буцкая — отмечали, что документ разработан в целях поддержки строительной отрасли. Парламентарии добавили, что многоквартирные дома включались в программу реновации исключительно на основании волеизъявления собственников.
Реновация в Москве: сколько можно заработать на переезде из хрущевки?«Кроме того, сокращение сроков переселения граждан позволит существенно ускорить общие темпы строительства новых многоквартирных домов на месте расселенного ветхого жилья, увеличить общие объемы вводимых площадей жилых помещений и поддержать организации строительной отрасли, которые на конец 2021 года совместно с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства производили порядка 11 процентов ВВП», — сообщается в тексте пояснительной записки.
Один из авторов законопроекта — зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева — в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнула, что существовавший регламент изменили для того, чтобы ускорить программу реновации.
«Мнения о том, что данные поправки ущемляют интересы переселяемых граждан, несостоятельны. Дело в том, что московская программа реновации включает не только строительство домов, но и огромную программу работы с населением. Еще на этапе строительства дома граждане знают, куда они переселяются, условия переселения и переезда. Фактически к моменту сдачи дома все принимают положительное решение за исключением небольшой группы несогласных граждан», — отметила Светлана Разворотнева.
Сроки передачи спора в суд, по словам парламентария, сокращены, так как ожидание этого момента, как правило, задерживает переселение целого дома.
«Большинство граждан достаточно высоко оценивает программу реновации. Все хотят, чтобы переселение прошло быстрее. И эти меры направлены на ускорение процесса. Мы понимаем, что дом, который сносится, — это, как правило, площадка для следующего дома. Поэтому идет ускорение по всей цепочке», — добавила Светлана Разворотнева.
Также депутат Госдумы отметила, что доводы об ущемлении прав граждан, находящихся в отъезде, также являются несостоятельными.
«Уведомление происходит не только персонально, не только по почте, но и через сайт "Госуслуги". По части информирования граждан и подготовительной работе Москва дает фору любому городу. Поэтому такие изменения принимаются в интересах большинства, которое хочет переселиться побыстрее. Все остальные через суд получат справедливое возмещение, и все споры будут урегулированы», — резюмировала Светлана Разворотнева.
Оптимизация и систематизация
Некоторые эксперты рынка также считают, что новый закон не ущемляет собственников в правах. Среди них — Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»).
«Даже в силу принятых нововведений сроки оформления квартир по программе реновации остаются удобными для собственников, что никак не сможет ущемить их в правах. Однако сокращение сроков заключения договоров позволяет оптимизировать и ускорить процесс, положительно влияя на программу реновации в целом», — сказал Денис Коноваленко.
Аналогичной позиции придерживается директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова.
«Это сделано для запуска в оборот земельного участка, потому что частенько бывает, что новый дом построен, почти все уже переехали, а не все жители освободили старые квартиры, что явно мешает сносу. Новый порядок, как мы считаем, никак не ущемляет жителей и делает более системным оборот площадок в городе», — объяснила спикер.
Квартиры в домах под снос еще есть в продаже
Все дома, которые планируется снести в рамках программы, разделены на три группы. Как сообщил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, в адресах из «первой очереди» с датой расселения до 2024 года сейчас экспонируется совсем немного квартир — около 4−5% всех лотов в пятиэтажках под снос.
«В абсолютном выражении это 40−50 объявлений. Цены в них выше рынка — около 295 тыс. рублей за 1 кв. м — и приближаются к средним по городу значениям (303 тыс. рублей за «квадрат»). Дальше им расти некуда», — заключил Алексей Попов.
