У заёмщиков могут возникнуть проблемы из-за кешбэка на новые квартиры, заявил «Российской газете» директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. По его словам, такие ситуации начнут возникать уже в 2025 году.
По словам эксперта, в 2024 году появилось много схем, которые вызывают вопросы или выглядят проблемными. На фоне ужесточения условий льготной ипотеки и высоких рыночных ставок девелоперы массово предлагают собственные программы, позволяющие поддержать спрос, а банки стремятся получить дополнительный доход в виде комиссий от застройщиков. Эти инструменты привели к завышению цен на новостройки.
После повышения минимального первоначального взноса по льготной ипотеке появились посредники, предлагающие такую схему. Если у заёмщика не хватает денег на первоначальный взнос, компания может выкупить у застройщика квартиру, к примеру, за 5 млн рублей, и перепродать покупателю по более высокой цене — к примеру, за 7 млн рублей. Разницу от суммы, перечисленной банком, используют, чтобы добавить недостающие средства на первоначальный взнос. В результате увеличивается тело кредита. При этом в стоимость квартиры нередко включают «субсидии» на ставку от застройщиков и другие формы «кешбэка».
Мир полон кешбэков и дисконтов, если не знать математику, говорит Чернокульский. Эксперт не рекомендует использовать такие схемы, так как в будущем это может привести к проблемам. У заёмщика не будет вопросов до момента сдачи дома в эксплуатацию, но при переходе недвижимости на вторичный рынок объект нужно будет зарегистрировать и оценить, чтобы изменить его статус в залоговых документах банка. В этот момент выяснится, что реальная цена квартиры значительно ниже. Банку невыгодно получить в залог жильё, рыночная стоимость которого существенно ниже тела кредита. Последствия зависят от договора и политики конкретного банка. Некоторые банки могут расторгнуть договор и потребовать полностью погасить ипотеку, другие могут в одностороннем порядке пересмотреть условия кредитования, потребовать выплатить разницу между ценой объекта в договоре и оценочной стоимостью. Кроме того, может возникнуть вопрос о правомерности использования государственных субсидий.
Чернокульский добавил, что в обычной рыночной ситуации рост цен и инфляция могут нивелировать разницу в цене, а квартиры в новостройках по мере строительной готовности дорожают. Но сейчас активность на рынке недвижимости снизилась, застройщики в условиях низкого спроса не стремятся повышать цены, а вторичный рынок едва догоняет инфляцию. По словам эксперта, пока предпосылок для изменения ситуации на рынке в 2025 году нет.
