☝️При покупке квартиры, полученной продавцом на основании договора дарения от пожилого человека, нужно оценить вероятность признания сделки недействительной.
❓Что будет, если этого не сделать, рассмотрим на примере, по которому уже вынесено решение суда (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 сентября 2023 года по делу № 88-7839/2023).
📌 История: одинокая пожилая женщина неоднократно обращалась к нотариусам, составляла завещания на квартиру и затем отменяла их. Это продолжалось в течение 2 лет.
В итоге она подарила квартиру своей соседке. Право собственности соседки было зарегистрировано Росреестром в установленном законом порядке.
Однако, через год планы дарителя снова изменились, женщина потребовала отменить дарение и вернуть квартиру.
В суде она утверждала, что была введена в заблуждение и думала, что подписывает очередное завещание или договор ренты.
◾️Согласно заключению судебной психиатрической экспертизы, проведенной 15 декабря 2022 года ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница», у истца на момент подписания договора дарения квартиры 11 ноября 2021 года имелись заболевания, которые ограничивали ее в целостной оценке юридически значимой ситуации и способствовали формированию неправильного представления о существе заключаемой сделки.
Суд также отметил:
◾️Из ответа нотариуса Корсаковского нотариального округа Разумович М.Г. следует, что в период с 2020-2021 года от имени истца удостоверялись 5 завещаний в пользу различных лиц. Последнее завещание, удостоверенное нотариусом 09 ноября 2021 года, было отменено распоряжением истца 25 октября 2022 года.
❗️Данное поведение истца лишь подтверждает заключение судебной психиатрической экспертизы.
◾️Доводы ответчика о том, что в установленные сроки истец не обращался в Росреестр с целью отмены регистрации перехода права собственности по договору дарения, с момента совершения сделки прошел длительный период времени, основанием для отмены судебных постановлений служить не могут, поскольку данные обстоятельства не исключают право истца на судебную защиту.
❌ В итоге договор дарения был признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 177 ГК РФ (“Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими”), 178 ГК РФ (“Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения”). Квартира возвращена в собственность дарителя.
В таких случаях до покупки квартиры специалисты рекомендуют:
✅ встретиться с пожилым дарителем, при необходимости запросить справки об учете в диспансерах, получить амбулаторную карту и заключение профильного специалиста о влиянии имеющихся заболеваний на возможность заключения сделок;
✅ получить нотариальное заявление дарителя о том, что ему известно о предстоящей продаже, признавать договор дарения недействительным, оспаривать куплю-продажу квартиры он не намерен;
✅ изучить договор дарения на предмет наличия условия пожизненного проживания дарителя – это признак возможных проблем: заключая договор, даритель мог рассчитывать на то, что продолжит пользоваться квартирой.
*️⃣ нужно убедиться в том, что даритель добровольно отказывается от права пользования квартирой и приобретает право пользования другой квартирой, где сможет проживать после сделки.
✅ обратить внимание на то, как давно была совершена сделка, сопоставить ее дату с общим сроком исковой давности;
✅ оценить сделку с точки зрения родственных связей: чужие друг другу люди в здравом уме редко дарят квартиры.
📌Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
