Руководитель юго-западного офиса Vysotsky Estate в Москве Андрей Миргалимов делает прогнозы на новый год.

Только ленивый не слышал и не читал о том, как значительно вырос спрос, а затем и цены на недвижимость в Москве со второй половины 2020 года, чему сильно способствовала льготная ипотека. С лета 2020 по сентябрь 2021 стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой Москвы – на 29%. Примерно на столько же и даже больше подорожали и новостройки. Такого ажиотажа рынок не видел с эпохи 2000-х.

Ситуация на рынке начала постепенно меняться только весной 2021, когда из-за всплеска инфляции во всех секторах экономики Центробанк был вынужден ужесточить монетарную политику: с марта по октябрь 2021 ЦБ в шесть приёмов повысил ключевую ставку до 7,5%.

В июле продажи новостроек в Москве упали сразу на 30%, в августе – еще на 5% и т.д.

На более инертном вторичном рынке обвала спроса не произошло, но ажиотаж, очевидно, сошёл на нет и в этом сегменте. Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки (когда люди хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают, к примеру, из 1-комнатной квартиры в 2-комнатную, либо из 2-комнатной в 3-комнатную) пока позволяют поддерживать спрос на вторичное жильё.

На рынок московского региона постепенно приходит стагнация: ажиотаж, не подкрепленный увеличением доходов населения, как всегда исчерпал спрос будущих периодов.

Так что же будет с ценами на Московскую недвижимость в 2022 году? Давайте разбираться.

Основные факторы, влияющие на понижение цены

📉 Первое и основное – это, конечно же, уменьшение спроса, связанное с увеличением ставок по ипотеке и уменьшением кредитного лимита с 12 до 3 миллионов.

📉 Уменьшение спроса ведёт к увеличению предложения, а законы экономики никто не отменял, и если предложение превышает спрос, то цены должны понижаться.

📉 Уменьшение доходов населения. Ипотеки и кредиты — это инструмент поддержки спроса, но, к сожалению, не инструмент поддержки заработных плат большей части населения.

📉 Отток инвесторов. Из-за резкого роста инвестиционная привлекательность недвижимости снизилась, и инвесторы начали рассматривать другие инструменты увеличения своего капитала.

Основные факторы, влияющие на рост цены

📈 Подорожание стройматериалов. В настоящее время стройматериалы немного понизились в цене, но в целом по году удорожание стройматериалов составило порядка 26%.

📈 Подорожание рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией.

📈 Подорожание земельных участков под застройку.

📈 Ну, и, конечно же, сильно растущая инфляция.

📈 Как бы это печально не звучало, но также основным фактором роста цен является наше население, точнее отсутствие финансовой грамотности. Единственным инвестиционным инструментом подавляющее большинство людей в нашей стране всё еще видят бетон.

📈 Застройщикам необходимо показывать хоть какой-то рост цен. Так как, во-первых, если они официально начнут понижать стоимость жилья, произойдёт резкий отток инвесторов. Во-вторых, это спровоцирует вывод на рынок недвижимости, которая приобреталась как инвестпроект, и тем самым создастся конкуренция, поскольку такая недвижимость будет продаваться ниже стоимости от застройщика.

Прогнозы

Темпы роста цен на квартиры постепенно замедляются – рынок сильно перегрет. Тем не менее ипотека и альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Декабрь – традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2022 цены будут «устаканиваться» на нынешнем уровне. Глубокого отката назад, скорее всего, не произойдёт: максимум коррекция на 3-7% в зависимости от сегмента. Причём не столько за счёт изменения прайсов, сколько благодаря увеличению скидок и торга. Во время ажиотажа застройщики успели накопить «жирок», который позволит им пока пережидать падение спроса и держать официальные цены на том же уровне.