Прямой линейной зависимости между льготной ипотекой и стабильностью рынка жилой недвижимости нет. Конечно, после закрытия доступной для каждого программы спрос на покупку квартир упадет. Полагаю, что количество сделок может сократиться на 30-40%. Однако ожидать, что из-за этого сегмент новостроек рухнет, а цены на квартиры в строящихся домах полетят вниз, точно не стоит.
В ближайшее время цены на новостройки вообще не будут падать в связи с рядом факторов. Ключевой из них – это проектное финансирование. Абсолютное большинство жилых комплексов сегодня возводится в рамках данной модели. Она исключает возможность того, что застройщики сразу начнут снижать цены, как это было в 2014 году, когда девелоперы, чтобы сохранить кассовый разрыв и иметь возможность дальше строить, вынужденно снизили стоимость жилья в своих проектах в среднем на 25%, а иногда даже больше. В итоге какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости.
В условиях проектного финансирования застройщики на реализацию проектов денежные средства получают от банков. Соответственно, чтобы снизить стоимость, они должны сначала расторгнуть договор с банком, выплатив полностью кредит, и только после этого смогут устанавливать свои правила игры. Естественно, им это невыгодно, и делать этого они не будут.
Цены на будущие проекты будут уже рассчитываться исходя из той ситуации, которая в условиях новых правил по льготным ипотекам сформируется на рынке жилой недвижимости. Все будет зависеть от баланса спроса и предложения.
Можно ожидать, что отмена льготной ипотеки в первую очередь приведет не к тому, что цены на квартиры начнут падать, а к тому, что количество строящихся жилых комплексов начнет сокращаться, так как застройщики ввиду снижения спроса будут переносить строительство и вывод новых проектов.
Также следует ожидать, что на отмену льготной ипотеки отреагируют застройщики. Они предложат новые инструменты стимулирования спроса. Потребитель сегодня при выборе новостройки ориентируется не на саму квартиру, а ежемесячный платеж комфортный к оплате. Чтобы обеспечить его уровень девелоперы возьмут на себя роль банков и будут продавать рассрочки платежа на определенный срок.
